תופעת המבצעים שהיזמים נותנים לרוכשים ממשיכה להיות בולטת בשוק הנדל"ן ומצליחה לעודד רוכשים פוטנציאליים לבצע רכישות של דירות חדשות בתנאים המשתלמים. היזמים מציעים לרוכשים אופציה לרכוש דירה בהון עצמי ראשוני נמוך מאוד בעת הרכישה, כאשר את יתרת הסכום יוכל להחזיר רק בעת המסירה בעוד כ-4 שנים. כך הרוכשים לא מחויבים לקחת משכנתאות מכבידות כבר בעת הקנייה והיזמים מצליחים להכניס לא מעט רוכשים לשוק. לכאורה זה נשמע טוב, אך מתברר שיש לתופעה אפקט פחות חיובי ואפילו מסוכן שהולך ומתבהר, לא מעט רוכשים רוצים ליהנות מהמבצעים הללו כאשר הם יודעים מראש שימכרו את הדירה אחרי שנה-שנתיים, עוד בטרם ייקחו משכנתא, כלומר ייקנו על הנייר וימכרו על הנייר.
התופעה איננה מנוגדת לחוק אך היא כרוכה בלא מעט סיכונים, ככל שהתופעה תתרחב נראה כי יש צורך במעורבות בנק ישראל או המחוקק שיאלצו לעשות סדר בעניין ככל שיסתמן שמדובר בתופעה של טרום משבר. התופעה מסוכנת במיוחד בקרב אותם רוכשים שכבר בעת קניית הדירה אינם מבוססים כלכלית מספיק כדי להתחייב למשכנתא ומבצעים מהלך של רכישת דירה כאופציה לעשות מעין "סיבוב" ולהרוויח כסף מהמכירה בהנחה שימכרו במחיר גבוה יותר.
עידן גבאי, עו"ד מקרקעין, נתקל לאחרונה בתופעה בעבודתו וממחיש בשיחה עמנו עד כמה התופעה ניכרת בשטח, "זה כבר כמה חודשים שאני נתקל בהרבה מאוד רוכשים שאומרים מראש שהם מתכוונים למכור את הנכס עוד לפני שיגיע שלב לקיחת המשכנתא. השאלה היא מי מבטיח להם שלא יהיה איזה שינוי בשוק הנדל"ן, מה אם לא ימצאו רוכש במקרה זה הם ייאלצו לשאת בכל העלויות, ויש בוודאות אנשים היום שזה גדול עליהם ולא יוכלו לעמוד בתשלומים", מסביר גבאי.
התופעה, כאמור איננה מנוגדת לחוק אך הבנקים תמיד מנעו את האפשרות למכור נכס על הנייר, הבנק המלווה את הפרויקט לא רוצה להיחשף לסיכון מעין זה ולכן עד כה תמיד מנע מהקבלן לאפשר לרוכש אופציה כזאת. עם זאת, מציין גבאי שבשטח ניכר כי המצב השתנה, "כרגע בשל הלחץ של הקבלנים למכור, הם מפעילים יותר לחץ על הבנקים והבנקים מגלים יותר גמישות בעניין זה ומאשרים", מציין.
מעבר לכך, גבאי מדגיש תופעה מעניינת אחרת שמתרחשת בהקשר הזה, מסתבר כי גם הקבלנים באיזשהו אופן לוקחים חלק בניסיון של הרוכש להרוויח מהדירה שרק רכש. "הקבלנים מתנים תנאי לרוכשים שרוצים למכור על הנייר וגובים עמלה בהיקף של 30-40 אלף שקל מכל רוכש שירצה למכור את הנכס עוד לפני המסירה". גבאי מסביר שכך הקבלנים משיגים שני אינטרסים מנוגדים במקביל – משתתפים בניסיון של הרוכש להפיק רווח מהדירה הנמכרת וגם מבצעים איזשהו צעד הרתעתי שנועד למנוע זאת מראש.
גבאי מדגיש כי הוא נתקל בשני סוגים של רוכשים שמתכוונים לבצע כזה מהלך, רוכשים שאין להם בעיות כספיות ומסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתא ורוכשים אחרים, הצעירים יותר שאינם מבוססים מספיק ובוודאות אין להם כרגע אפשרות לעמוד בהחזרים הגבוהים של המשכנתא. "לעיתים מדובר ממש באנשים קשיי יום שפשוט מחפשים לעשות פה איזשהו רווח, אומרים נקנה עכשיו נמכור בעוד שנתיים ונרוויח", מסכם גבאי.
הסיכון בתופעה הוא בעיקר סביב אותם רוכשים שיאלצו להתמודד עם משכנתא כבדה מבלי שתכננו לעשות זאת באמת. ״המינוף פה הוא מטורף״, מדגיש גבאי, ״אולי זה מחייב התערבות שתעצור את התופעה״.
