בעלי הדירות יודעים היטב עד כמה התשואה בארץ משכירות היא מאוד נמוכה, כבר כמה שנים שהתשואה הממוצעת ברחבי הארץ עומדת על 1%-3%.
הקיפאון בנדל"ן בשנה החולפת רק דרדר עוד יותר את האפשרות להפיק רווח מדירה מושכרת. מאז שהתחילה המלחמה מחירי השכירות בכל רחבי הארץ רשמו ירידות, כך שהתשואה על דירה היא יותר נמוכה מכל השקעה סולידית אחרת. עלייה דרמטית במחירי הדירות לצד המשך ירידה במחירי השכירות עלולה לדרדר עוד יותר את התשואה על הדירה.
מאז החלה מלחמת חרבות ברזל שוכרי הדירות חוללו שינויים וביניהם חזרה לבית ההורים ועזיבת דירות ישנות ללא ממ"ד. המצב הביטחוני עלול בהמשך להביא לעוד ירידה במחירי השכירות ובמציאות כזאת כשלמשקיע אין הרבה רווח מהשכרת הדירה, נראה שמסתמנת מגמה חדשה בקרב המשקיעים. חלק גדול מהמשקיעים היום מחפשים את התשואה מעליית הערך של הדירות ופחות מכוונים לתשואה משכירות.
העדפה זו בקרב המשקיעים נעוצה באפשרויות הקיימות היום להשיג דירה חדשה בהון עצמי נמוך יחסית. הקבלנים מספקים לרוכשים הנחות והטבות כאשר המטרה היא להניע את הקונים ולעודד אותם לרכוש דירות. כך הקבלנים יוכלו למכור ולא ימצאו את עצמם עם מלאי הולך וגדל של דירות בלתי מכורות בשל עליית הריבית והמלחמה.
במצב זה המשקיעים רוכשים את הדירה "על הנייר" ועוד לפני שהפרויקט יהיה מוכן וקרוב לזמן האכלוס, הם כבר מתכננים למכור את הדירה וליהנות מהתשואה של עליית ערך הדירה. ההנחה הבסיסית שלהם היא שבעוד 4-5 שנים מחירי הדירות יעלו בוודאות וכך יצליחו למכור במחיר גבוה יותר מהמחיר שקנו "על הנייר". למעשה המשקיעים מנצלים את ההטבות של הקבלנים היום ומעריכים שמחירי הדירות עוד יעלו משמעותית בעתיד הקרוב.
השקעה מסוג זה המסתמנת היטב בשטח מתבססת על התשואה שיניב המשקיע מעליית ערך הדירה. האפשרות שהקבלן מספק היום לרוכשי הדירות לשלם הון עצמי נמוך, מעודדת עוד ועוד משקיעים להעדיף את סוג התשואה הזה. אם המשקיע שילם הון עצמי של 20% במועד הרכישה, בהנחה שהמחירים יעלו לפי חישוב המשקיע הוא יקבל תשואה שנעה עד ל-80% על ההון העצמי ששילם. זאת תשואה הגבוהה באופן דרמטי מהתשואה על השכירות.
הערכות של משקיעים רבים לעליית המחירים אחרי המלחמה נשענות על אפשרות שהריבית תתחיל לרדת, מה שיוזיל את המשכנתאות ויחזיר יותר ויותר קונים לשוק. לא רק עלייה בביקוש, הערכות לעליית מחירים בקרב המשקיעים נשענת גם על ירידה בהיצע הדירות החדשות. בעקבות המשבר בענף הבנייה עם המחסור בעובדים יש ירידה בהתחלות הבנייה, כך שהיצע הדירות אם יפחת, יוביל לעליית מחירים.
שמאי המקרקעין ארז כהן התייחס לתופעה ואמר שיש כאן שאיפה של המשקיע לעליית ערך, כך שאם נניח קנה דירה ב-3 מיליון שקל וימכור ב-3.5 מיליון שקל, עשה כאן רווח נאה. אבל צריך לזכור שמדובר במשקיעים שלוקחים סיכון מסוים. אף אחד כרגע לא יכול להגיד האם המחירים ינסקו מעלה".
באשר לתשואה הנמוכה על השכירות מציין כהן כי התשואה כבר ממש במגמת ירידה בעיקר בדירות היקרות יותר, דירות במחיר של 5 מיליון וצפונה כבר חוות ירידה משמעותית בתשואה. היום התשואה היא פחות שיקול של המשקיע, תמיד יש את השיקול הגדול יותר שבסופו של דבר מחירי הדירות יעלו ואז הוא ירוויח מעליית ערך הדירה".
