בתחילת אוגוסט הכריז שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית השלימה את ההיערכות לפקיעתה של תמ"א 38 הארצית. אלא שבפועל, הדברים אינם מדויקים.
רק 18 רשויות מקומיות בישראל מקדמות תוכנית להתחדשות עירונית, במקום התוכנית הקודמת. המשמעות היא שבישובים שאין בהם תוכנית מקומית חלופית – מוכנה או בהתהוות – האפשרות להתחדשות עירונית תצומצם בעיקר ליוזמות פרטיות ומייגעות לפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
מטרה אחת, יישום אחר
תמ"א 38 נולדה בשנת 2005, ועוררה מיומה הראשון סימני שאלה באשר להצלחתה. שמה המלא של התוכנית הוא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אך עד מהרה הפכה התוכנית לסוכריה שאותה העניקה המדינה לבעלי דירות במרכז הארץ.
התוכנית היתה אמורה לייעל ולזרז הוצאת היתרים לבניית מרחבי דירה מוגנים. אלא שבשנותיה הראשונות התוכנית לא ממש התניעה. הביקורת המרכזית על התכנית הייתה הדרישה לזכויות נוספות שיאפשרו לה להיות גם כדאית מבחינה כלכלית.
בנוסף, עד לשנת 2008 היה חוסר עניין בהתחדשות עירונית, שכן גם כך החלו עליות מחירים. ואם לא די באלה, הרי שברור שבעלי הדירות קיבלו אותה בחשדנות, בעיקר בשל אי היכרות מספקת עם פרטיה ורבים אף גרסו כי בעקבותיה יוצעו תוכניות נוספות שאולי יהיו כדאיות יותר.
התיקון השני לתמ"א 38 אישש את ההנחה של רבים מבעלי הדירות והוא אכן הציע זכויות רבות יותר: הוא אפשר הריסה ובנייה מחדש של הבניין הבודד, תוך הוספת עד 2.5 קומות מעבר לתוכנית העירונית הקיימת במקום.
אט-אט תפסה התמ"א תאוצה, ואף גלשה ליישום בעיקר במעגלים חיצוניים הקרובים לתל אביב והעניקה הקלות במס לתוספות הבנייה שנבנו במסגרת התוכנית.
הטבות המס וההיתכנות הכלכלית היו שונים באופן מהותי בין ישובים יקרים שבמרכז לבין ישובים מרוחקים. השוני התבטא בכך שזכויות הבניה שניתנו לתל אביב וליישובי הפריפריה היו זהות למרות שרמות המחירים שונות בתכלית. למעשה, התוכנית לא יושמה כלל בפריפריה, וזאת למרות ששם הצורך במיגון מנזקי הטבע והסיכונים הביטחוניים מחייבים עוד יותר חיזוק מבנים ובניית ממ"ד.
בנקודת זמן זאת היה כבר ברור שתוכנית תמ"א 38 החטיאה את מטרתה והלכה למעשה לא מדובר בתוכנית בנייה לתוספת ממ"דים, אלא בתוכנית להתחדשות עירונית שבצילה עומדים הטבות מס -הטבות משמעותיות במיוחד במרכז הארץ.
ת"א על סטרואידים: כוח, מעמד והיטלי השבחה
הביקורת הרחבה לתוכנית המתאר, עוד מיום הקמתה, החלישה את יציבותה. מועד פקיעתה היה רק עניין של זמן. מעבר ליזמים, לדיירים ולתושבי הפריפריה נכנסו לזירת בעלי האינטרסים גם ראשי הערים שבתחומם יושמה התוכנית. מרבית ראשי הערים, ובעיקר רון חולדאי, לא חיבבו את התוכית שהחלישה אותם. למעשה היא "הלכה על ראשיהם" בנושא היקר להם מכל – הנדל"ן בעיר.
נזכיר שמדובר בתוכנית מתאר ארצית המעניקה הקלות ואפשרות הוצאת היתר לבניין הבודד, כלומר היא מצמצמת את האפשרות של ראשי הערים לייצר תוכניות מקומיות רלוונטיות והיא גם מצמצמת את היטלי ההשבחה.
היטלי ההשבחה הם למעשה מס של מיליוני שקלים הנכנס לקופת הרשות המקומית מייד עם יישום זכויות בנייה חדשות, ותמ"א 38 המעניקה פטור לזכויות שנבנות מכוח התמ"א מונעת מהרשויות את ההכנסה החשובה הזו.
ראשי הרשויות החלו להפעיל לחצים לאישור תוכניות חלופיות אותן הן יובילו, יתכננו ויעגנו את נושא ההתחדשות העירונית כחלק מהן. בין לבין, העלו ראשי העירים את תוכניות הפינוי בינוי כחלופה מועדפת עליהם, למרות שאף זאת טומנת בחובה הקלות מס, אך התוכניות האלה מנצלות טוב יותר את השטח ומציעות מענה טוב יותר לצרכיהם. אלא שהדרך להוציא לפועל תוכנית פינוי בינוי מורכבת יותר ולעיתים גם לא מעשית, כמו במקרה של בניין ישן הכלוא בין בניינים חדשים.
בנוסף, לא מעט מהתוכניות לתמ"א 38 נמשכות שנים, שכן הסכמות דיירים והתנהלות עם הרשויות רצופה מחלוקות ומאידך אין בתוכנית גמישות, כך ששינוי מחזיר אותם לנקודת ההתחלה.
בתוך כך, ב-2022 קמה לה חלופה אותה הובילה שרת הפנים לשעבר איילת שקד ("חלופת שקד"), שלמעשה נענתה לבעלי הדירות ובעיקר לראשי הרשויות. החלופה ייצרה תקנות זמניות להוצאת היתרים במסגרת תוכנית בניין חדשה לבניין הבודד, כאשר ברור כי תמ"א תחלוף מהעולם והמשמעות היא שראשי הרשויות יחזרו לנהל את הנדל"ן בעירם בלי מפריע, לאחר אישור תוכניות עירוניות בוועדות מחוזיות.
ראשי הרשויות יקבעו את תוכניות הבנייה בתחומן ויגבו היטלי השבחה בגין אותן תוכניות. בנוסף, לעיתים במסגרת התוכניות העירוניות הרשויות רשאיות להפקיע חלקים מהתחום הפרטי לטובת צרכי ציבור.
תוכנית הרובעים מפקירה את דרום ת"א
בתל אביב המציאות מוקצנת יותר ומדובר על קרב ייצרי שקורע את העיר לשניים. בניגוד לערים כמו רמת גן, ראשון לציון, כפר סבא וערים נוספות, שם קודמו תוכניות בניין עיר מקיפות שבזכותן מתאפשרת הוצאת היתרים זמנית במסגרת התמ"א, בתל אביב המדיניות היתה תכנון בהילוך נמוך ורצון לשליטה אבסולוטית של העירייה על הבנייה בתחומה.
כעת, עם פקיעתה של התמ"א, גם הקיטוב בין צפון לדרום, ובין עשירים לפחות עשירים בעיר הגדולה – פורחים עוד יותר.
ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, קידם תוכניות עירוניות ("תוכנית הרובעים") רק לאזורי צפון ומרכז העיר. המשמעות היא כי עם פקיעת התמ"א, רק בצפון ומרכז העיר תתאפשר התחדשות עירונית, וביתר הרובעים, לרבות דרום העיר ומזרחה – פקיעת התמ"א תותיר את התושבים ללא אפשרות להתחדשות עירונית בשנים הקרובות וללא מרחבי מיגון בדירתם. בינתיים, הצליחו תושבים אלו לקבל ארכה בת חצי שנה לקיום התמ"א.
מבחינת תושבי דרום תל אביב, ראש העירייה מפקיר אותם כשיטה ופועל לטובת מרכז העיר וצפונה, השבעים ממילא. מבחינתם, חולדאי מעדיף להתעסק בקיטוב ולקדם את תפיסתו הפוליטית החילונית כחלק מרצונו להיות שחקן פולטי ארצי, והוא אינו מטפל בעניינים עירוניים חשובים ומפקיר את ביטחונם של תושבי דרום תל אביב שרבים מדירותיהם לא ממוגנות, אחרי שלא מעט מרסיסי טילים מרצועת עזה נפלו בתחומם.
כך שלמעשה תמ"א 38 החטיאה את מטרתה מהיום הראשון, אך היתה הזדמנות להשבחה נדלנית לרבים במרכז הארץ. עם פקיעתה, לראשי הערים יש יותר כוח ובמיוחד לראשי הרשויות במרכז הארץ.
