אם עד כה זה היה מוטל בספק, נאמר מעט בלחש או במעין גמגום – אתמול הדברים נאמרו קבל עם ועדה: מנהל רמ"י ינקי קוינט אמר בוועידת נדל"ן באילת כי הוא ממליץ להמתין עם רכישת דירה כעת, כלומר מחירי הנדל"ן בירידה ועוד ימשיכו לרדת.
האם דבריו מפתיעים? התשובה שלילית. בשנה האחרונה ניכרת מגמה ברורה של ירידת מחירי הדירות, במיוחד בשוק הדירות מיד שנייה. הנתונים מצביעים על כך שמוכרים פרטיים מתקשים לקבל את המחיר המבוקש ומאלצים להוריד מחיר כדי להשלים עסקאות. עם זאת, בענף הנדל"ן החדש הקבלנים מצליחים להסתיר את הירידות באמצעות מבצעי מימון והטבות שונות, אשר מעוותים את תמונת המחירים בפועל. בפועל, הקבלנים כיום מוכרים לצד הדירה מוצר נוסף והוא הלוואה מימונית, ובשיעור הריבית הנוכחי, הדבר אינו בטל בשישים.
הנתונים מהשטח מראים כי רוכשים כיום מציעים מחירים נמוכים משמעותית ממחירי הפרסום, ורבים מהמוכרים נאלצים להתפשר. כך לדוגמה, בתל-אביב נרשם לאחרונה פער של כ-7% בין המחיר המבוקש למחיר המכירה בפועל. מגמה זו אינה ייחודית לתל-אביב, והיא ניכרת גם בערים אחרות ברחבי הארץ.
הסיבות לכך מגוונות: ירידה בכוח הקנייה של הציבור בעקבות עליית הריבית, חשש מהאטה כלכלית והיצע דירות גבוה יותר מבעבר. בנוסף, התחרות מול הקבלנים, המציעים תנאי רכישה אטרקטיביים, ומממנים מעין הלוואה על חשבונם, מגבירה את הלחץ על מוכרי הדירות הפרטיים.
למרות הירידה בביקוש, מחירי הדירות החדשות לא משקפים בהכרח את מגמת ההוזלה. למעשה עושים הכל כדי שלא להגיע למצב בו תג המחיר יפחת. מבחינתם המשמעות היא קריטית שכן סימון של "ירידה במחיר למ"ר" משמעותו עלולה להיות פגיעה בדוחות הרווחיות לפרויקט ויצירת קושי בתזרים המימון לפרויקטים. וכך יצרו הקבלנים שיטה והם משתמשים במבצעי תשלומים נוחים והנחות עקיפות כדי להימנע מהורדת מחירים רשמית. מבצעים כגון "שלם 20% עכשיו והיתרה באכלוס", מימון ללא ריבית, או הטבות כמו חניה ומחסן חינם, משאירים את תג המחיר ללא שינוי לכאורה, אך בפועל מקטינים את העלות האמיתית לרוכשים.
המציאות בשטח כל כך קשה לטשטוש עד שהמדינה החלה לפעול בנושא זה, ורשות המסים דורשת מהקבלנים לדווח על ההנחות הניתנות בעסקאות, כדי לשקף תמונה מדויקת יותר של שוק הדיור.
אמירתו זאת של קוינט חשובה שכן מדובר בדמות העומדת בראש הרשות שמחזיקה ברוב מוחלט של המקרקעין בישראל. נזכיר כי רשות זאת הפסידה מעל 2 מיליארדי שקל במכרז שיווק קרקעות בצפון תל-אביב, שכן שנתיים קודם לכן תג המחיר היה גבוה ב 40%.
למרות זאת, ייתכן כי דבריו של מנהל רמ"י סובייקטיביים ומוגזמים לאור ההפסד הכספי שנחלה רמ"י בצפון תל אביב על חורבות שדה דב המיתולוגי. בשוק הנדל"ן הישראלי האפשרות שמדובר בירידת מחירים זמנית, שתתקן עצמה תוך זמן קצר – היא ריאלית. פרמטרים צפויים כמו הפחתת הריבית והגדלת הביקושים לנדל"ן ישראלי מצד יהודים בעולם בתום המלחמה סביר שיביאו לקפיצת מחירים משמעותית, וזאת, ככל הנראה, נבואתם של הקבלנים.
הכותב הוא עורך דין וחבר מערכת ערוץ הכלכלה
