מדינת ישראל מצויה כבר יותר משנה וחצי במצב מלחמה. אמנם המשק והכלכלה הישראלית גילו מאז ה-7 באוקטובר 2023 איתנות ועמידות יוצאי דופן, אבל אחד מתחומי הליבה של הכלכלה – שוק הדיור נמצא במשבר מתמשך שרק הולך ומחריף, מסתבך ומאבד שליטה. מדובר במשבר שגורר אחריו תסמינים של עלייה חדה במחירי השכירות, ירידה דרסטית בכמות עסקאות מכירת דירות יד שניה, התמכרות של הציבור הישראלי להלוואות בלון מסוכנות, והיעדר של התאמת הריבית בישראל למגמה הקיימת בכל העולם.
אל מול המשבר המסובך הזה, בנק ישראל, הרגולטור שהכי משפיע על שוק הדיור, מתנהל באסטרטגיה שבה הוא שם פלסטר על שבר פתוח, שדורש ניתוח מורכב. בכל פעם שבנק ישראל מכריז על שינוי במדיניות המשכנתאות, בין אם זה שחרור רסן או הידוק חגורה, עולות הכותרות: "הקלות ללווים", "ריסון מחירי הדיור", "מהלך דרמטי". אבל האמת? כל הצעדים האלה הם בסך הכול פלסטרים. פתרונות זמניים על בעיה עמוקה, מערכתית ומוזנחת. שוק הדיור בישראל חולה בצורה מערכתית – ובנק ישראל בוחר לתת לו אקמול.
במהלך חודשי המלחמה, בנק ישראל העלה את הריבית ב-2024 במסגרת מאמציו להתמודד עם עליית מחירים והתפשטות האינפלציה. המשמעות עבור הלווים הייתה ברורה: החזר חודשי גבוה יותר. אך האם זה היה מהלך שהשפיע על מחירי הדירות עצמם? לא בהכרח. בינתיים, מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ומי שנפגע יותר מכל הם הצעירים – הרווקים והזוגות הצעירים שמחפשים לרכוש דירה ראשונה.
לפי נתוני הלמ"ס, ב-5 השנים האחרונות (2019-2024) המחיר הממוצע של דירה בישראל עלה ביותר מ-30%. צעיר בן 30 שמרוויח שכר ממוצע (כ-8,000 שקל נטו) ימצא את עצמו נדרש לשלם קרוב ל-50% מהכנסתו החודשית רק על החזר המשכנתא, אפילו אם הוא לוקח הלוואה בסכום נמוך. האם שינוי ריבית של חצי אחוז משנה את התמונה? התשובה ברורה. לכן, זה לא פלא שאחוז הצעירים בגילאי 25-35 שחיים בשכירות זינק מ-40% ל-55% בין השנים 2020 ל-2024.
בנק ישראל לא יכול להציל את שוק הדיור עם מדיניות של פלסטרים, אלא רק בטיפול שורש שמשלב גם את הממשלה. אם המערכת לא תשתנה באופן יסודי – הצעירים ימשיכו להיות הקורבן הגדול ביותר של משבר הדיור. במקום להיות "לקוחות" של מערכת בנקאית, הם צריכים להיות הלקוחות של שינוי מדיניות רדיקלי בתחום הדיור.
את בנק ישראל צריכים לשפוט לפי המעשים והפעולות בהם הוא נוקט ולא לפי הראיונות של הנגיד, האזהרות והסקירות שהוא מפיץ. מבחינת המעשים והצעדים, בנק ישראל מקדם מתחילת המלחמה מדיניות של הגנה על הבנקים, היזמים והקבלנים ואת הציבור הוא משאיר מאחור בכל הקשור לתחום הדיור. בנק ישראל לא מחמיר את תנאי המשכנתאות כדי להקל על הציבור. אם הוא היה רוצה להקל על ציבור הלווים, הוא היה מייצר אמצעים שיאפשרו לציבור להיכנס לשוק בלי להיכנס למינוס חמור. במקום זאת, הצעדים נועדו לשמור על יציבות המערכת הפיננסית, שמטרתה למנוע את קריסת הבנקים, או לחילופין קריסה של חברות יזמות וקבלנים, במקרה של ירידה חדה במחירים או אם רוכשים לא יעמדו בהחזרי ההלוואות.
בשנת 2023, נרשמה ירידה חדה במספר המשכנתאות שנטל הציבור, מה שגרם לדאגה בבנקים. למרות שכמות המשכנתאות ירדה, הריבית לא ירדה בצורה דרמטית, וזאת משום שבנק ישראל לא רוצה לקחת סיכון מיותר בשוק הדיור. כל צעד שלו ממוסד לא שואף להקל על הצרכן, אלא להבטיח שהמערכת הפיננסית תישאר יציבה. למרות המלחמה, המערכת הבנקאית בישראל ייצרה רווחים משמעותיים במהלך שנת 2023 ולאורך כל שנת 2024. חמשת הבנקים הגדולים הרוויחו יחד כ-30 מיליארד שקל בשנה החולפת.
ממש לפני מספר שבועות דרש בנק ישראל כי הבנקים יוציאו לפועל מדיניות של החזר עמלות, מתן ריבית על יתרות זכות ופטור מחיובים שונים. הבנקים, מבחינה ציבורית, נענו לאתגר והתגייסו להיכנס מתחת לאלונקה עם תוכנית בהיקף כולל של כ-3 מיליארד שקל. אבל, במקום שבנק ישראל יכוון את הבנקים להוציא אל הפועל הטבות ישירות על המשכנתאות, הבנקים, מנוחיותם, מעדיפים להעניק הטבות לציבור מאוד פרטני. האם לא נכון יותר מבחינת בנק ישראל לדרוש מהבנקים להפחית באופן מיידי ב-1% את הריבית בהלוואות הדיור? מדובר בהטבה שנוגעת כמעט בכל בית בישראל והיא משמעותית יותר מכל פטור על ניהול חשבון או מסחר בניירות ערך או הטבה של ריבית על יתרת זכות.
בנק ישראל מנסה לשלוט באש, אבל הוא ממש לא מנסה לכבות אותה. הבנק המרכזי נמצא במצב אבסורדי: הוא מנסה "לקרר" את שוק הנדל"ן בלי לעצור אותו לגמרי. מצד אחד הוא חושש מבועה – מצד שני, ירידה במחירים עלולה לפגוע ביציבות. כך יוצא שהצעדים תמיד מהוססים, זמניים, ומכוונים לשימור המצב הקיים – לא לשינויו. כל עוד אין שינוי עומק במדיניות הקרקעות, תחבורה, תכנון ושיווק – המחירים ימשיכו לטפס, לא משנה מה הבנק יעשה.
בסופו של דבר, הדמיון של אסטרטגיית הפלסטרים של בנק ישראל היא כמו של מדיניות בריאות לקויה. תארו לכם מערכת בריאות שבה לא מטפלים בגורמים למחלות, אלא רק נותנים לחולים משככי כאבים. זה בדיוק מה שקורה כאן. שוק הנדל"ן בישראל לא צריך רגולציה על המשכנתאות – הוא צריך רפורמה מקיפה שתאפשר לבנות מהר יותר, בזול יותר, ובאזורי ביקוש אמיתיים. בנק ישראל לא יכול להחליף מדיניות ממשלתית – הוא רק מנסה לשמור על הסטטוס קוו ולקוות שעד אז המערכת לא תתפוצץ.
הכותב: מייסד והמנכ"ל של חברת "קרדיט משכנתאות" המעניקה ייעוץ פיננסי להלוואות בתחום הדיור
מעניין מאוד תודה לך רמי