לפי נתוני הבורסה, בשנת 2024 גויס חוב קונצרני בהיקף של 120 מיליארד שקל בבורסה המקומית. חברות הנדל"ן הובילו את היקפי הגיוס והיו אחראיות ל-47% מכלל גיוסי האג"ח הקונצרני בישראל. ברבעון הראשון של 2025 סקטור הנדל"ן פינה את המובילות לבנקים, אבל עדיין היווה 31% מכלל גיוסי החוב.
מדובר במספרים מרשימים, בייחוד כאשר מדובר בתקופת מלחמה, סביבת ריבית גבוהה, שוק משכנתאות שמתקרר ומחירי דירות המראים סימני האטה. נשאלת השאלה האם הגידול בגיוסים הוא סימן לבריאות הסקטור או דווקא עדות למצוקה הולכת וגדלה?
הבעיה המרכזית היא לא עצם גיוסי החוב – אלא השימוש בו. כאשר החוב מופנה להקמת פרויקטים מניבים ורווחיים והתרחבות עסקית יש בכך היגיון. כאשר החוב נלקח כדי לשרוד תקופה קשה, לדחות תשלומים ולתחזק מבנים פיננסיים רעועים – זהו מתכון למשבר. בפועל, לא מעט מגיוסי החוב בענף משמשים למחזור חובות ישנים – תהליך שמזכיר גלגול כדור שלג שגדל בכל פעם מחדש. במקביל, סביבת השוק הנוכחית, המאופיינת בריבית גבוהה ומימון יקר, מכבידה מאוד על הפרויקטים הקיימים ומקטינה את כדאיותם הכלכלית.
במקביל לסיכון הכללי, תחום ההתחדשות העירונית – הענף הטרנדי והחדש בבורסה הישראלית, מציב אתגר ייחודי. בפרויקטים של התחדשות עירונית חברות נדרשות להון עצמי גבוה במיוחד ונתקלות בקשיי מימון. כאשר עלויות הגיוס מטפסות והביקושים לדירות נחלשים, האיזון הפיננסי עלול להתערער במהירות ולהוביל לגל של חדלות פירעון, תסריט שיכול להיות די מציאותי לאור הנתונים הנוכחיים.
ומה לגבי המשקיעים? רוב הציבור הרחב חשוף כיום באופן ישיר לאג"ח של חברות נדל"ן דרך מוצרי חיסכון שונים – קופות הגמל, קרנות ההשתלמות ותיקי ההשקעות. במילים אחרות, סיכון נדל"ני גבוה יותר הופך להיות בעיה של כולנו, לא רק של היזמים. ברוב המקרים המשקיעים לא יכולים לבדוק לעומק כל גיוס חדש מאחר והוא משווק כחלק מ'חבילת השקעות' רחבה יותר. עם זאת, במקרים בהם קיימת יכולת זו מומלץ לבדוק למה צפויה לשמש תמורת הגיוס? מה רמת הביטחונות? מהם מקורות ההחזר? האם יש אסטרטגיית יציאה ברורה?
בשורה התחתונה כל הסיפור מסתכם בשאלה אחת פשוטה: מי באמת יוכל להחזיר את מה שהבטיח?
הכותב: שותף מנהל בחברת Tier A העוסקת בייעוץ תקשורתי בתחומי שוק ההון
