בעלי דירות שהבניין שלהם נהרס מפגיעת טיל נקלעים למצב ייחודי של חוסר ברירה. הם נדרשים לפעול ולבנות בניין חדש במקום המבנה ההרוס. כל בעל דירה, אם הוא ובני משפחתו יצאו בריאים ושלמים מהפגיעה, שואל את עצמו כעת באופן טבעי – "מה עושים עכשיו?". מס רכוש מפצה לפי החוק שמעניק פיצוי רק בגין עלות הבנייה מחדש, ולא בגין שווי הקרקע שנותרת בבעלות הדיירים.
השאלה המרכזית היא מה יעשו בעלי הדירות עם כספי הפיצוי. הסכום שיקבלו עבור הבנייה אינו מספיק לרכישת דירה חלופית, שכן הפיצוי מתייחס רק לעלות הקמת המבנה מחדש ואינו כולל את הקרקע, שלא ניזוקה. לכן הם מחויבים להיכנס לתהליך של בנייה מחודשת על המגרש הקיים. מנגד, הקמה מחדש של הבניין עשויה להימשך שנים. יש לזכור שבניינים שנבנו לפני כמה עשורים אינם ניתנים לשחזור באותה מתכונת. במקרים רבים התקנים, הזכויות והכללים השתנו לבלי הכר. למשל, בניין שנבנה בשנות ה-50, ללא ממ"ד או מעלית, על מגרש קטן ובקו אפס לקו המגרש, לא יוכל להיבנות מחדש באותה צורה. הוועדה המקומית תדרוש בניית ממ"דים ומעלית, קביעת מרחק מינימלי מגבול המגרש ולעיתים גם התקנת מערכות מורכבות נוספות. הדרישות הללו יסבכו את הפרויקט, אך מנגד, לעיתים ניתנת גם הרחבה משמעותית של זכויות הבנייה. מכאן, טוב יעשו הדיירים אם ינצלו את המצב כהזדמנות לשדרוג.
התאגדות הדיירים בקבוצת רכישה, המחייבת הסכמה של לפחות 75% מהבעלים, יכולה להיות הזדמנות להשאת ערך בטווח הארוך. מה שיסייע להצלחת המהלך הוא העובדה שבניגוד לקבוצות רכישה מסורתיות, שהרבה פעמים כשלו והתפרקו, כאן הדיירים כבר בעלי הקרקע וזכאים לפיצוי מהמדינה שיאפשר להם להקים מחדש את דירתם. לפיכך, היקף המימון החיצוני הנדרש מהם יהיה קטן יותר.
בנוסף, ידוע שכיום ניתן לאשר היקף זכויות בנייה רחב בהרבה לעומת מה שהיה נהוג בעת הקמת הבניין המקורי. זכויות אלו וכל מה שייבנה מכוחן יהיו שייכים לדיירים. התאגדות בקבוצה מאפשרת להם לבצע בנייה עצמית של בניין חדש באמצעות חברת מפתח, שתטפל בכל שלבי התכנון, ההקמה והשיווק. כך יוכלו בעלי דירות לבנות מבנה בן 30 יחידות דיור על מגרש שבו עמד בניין בן 15 דירות בלבד, וכל הדירות הנוספות יירשמו על שמם.
עם זאת, אין מדובר במהלך פשוט. התהליך דורש הסכמות ואישורים מגופים רבים, בראשם הבנקים שהעניקו משכנתאות לרוכשי הדירות. בסופו של דבר, מדובר במהלך שבכוחו להפוך את המשבר להזדמנות חד-פעמית.
הכותב הוא בעלים של משרד עורכי דין העוסק בנדל"ן וליטיגציה מסחרית
