רכישת יחידות קרקע היא אחת ההשקעות הפופולריות בישראל. הקונספט פשוט: קונים "זכות לדירה" על קרקע חקלאית, מחכים להפשרה, ובסוף הדרך אולי נהנים מעליית ערך משמעותית או אפילו דירה במחיר מציאה. אבל מאחורי המצגות המרשימות, ההבטחות לשווי עתידי והדוחות של "תקן 22", מסתתרות אותיות קטנות, שכדאי להכיר היטב לפני שמתחייבים להשקעה שיכולה לקבור מאות אלפי שקלים לשנים רבות.
היזהרו ממוכרי החלומות
משווקי הקרקעות מציגים את ההשקעה כאילו היא כמעט ודאית: "הקרקע בתהליכי הפשרה", "תוך חמש שנים תהיה פה שכונת מגורים", "אתם קונים זכות לדירה". בפועל, ברוב המקרים מדובר בקרקע חקלאית שטרם הופשרה, כשמשך הזמן עד לשינוי ייעוד הוא בגדר נעלם. גם אם הקרקע ממוקמת באזור מתפתח עם לובינג עירוני, תהליכי התכנון בישראל נמשכים לעיתים עשרות שנים.
יתרה מזו, הביטוי "זכות לדירה" עלול להטעות. אם לדוגמה תוכנית מאשרת 6 דירות לדונם (1,000 מ"ר), מי שרכש חלקה של 100 מ"ר בלבד לא יקבל אוטומטית דירה, אלא יצטרך להתאגד עם בעלי קרקע אחרים או למכור את חלקו, כדי לממש את הזכות.
ומה לגבי שמאות תקן 22?
משווקים רבים מציגים דוח שמאי בהתאם כביכול ל-"תקן 22", תקן מקצועי של מועצת שמאי המקרקעין, שמגדיר איך שמאי צריך להעריך שווי של קרקע חקלאית או קרקע בייעוד אחר, כאשר קיימת ציפייה לשינוי ייעוד. חשוב להבין שמדובר בכלי שיווקי. השמאות מוזמנת לרוב על ידי המוכר עצמו, ולמרות שמדובר בשמאי מוסמך, היא אינה הבטחה לערך עתידי. מי שרוצה לקבל תמונת מצב אמיתית, חייב לפנות לשמאי אובייקטיבי ולבדוק זכויות תכנוניות באופן עצמאי.
המיסוי וההוצאות שמחכות בדרך
גם מי שזוכה לרגע המיוחל של הפשרת הקרקע, מגלה שהמדינה רוצה נתח גדול מהרווח. ההיטל המרכזי הוא היטל השבחה, שעומד על 50% מעליית הערך. לדוגמה: קרקע שנרכשה ב־100 אלף ש"ח ושוויה לאחר הפשרה עלה ל־500 אלף ש"ח, תחויב בהיטל של כ־200 אלף ש"ח. לכך יש להוסיף מס רכישה, עלויות תכנון, איחוד חלקות ולעיתים גם הוצאות בנייה בפועל, אם רוצים להגיע לדירה.
במקביל, גם אם איחדו את כל בעלי הקרקע ויש יזם שרוצה להתקדם ולבנות בניין, אני כבעל הקרקע כמובן אצטרך להשתתף במימון חלקי היחסי בכל העלויות הכרוכות במימוש הזכות לדירה. החל מהכנת תוכניות מפורטות והגשת בקשה להיתר בנייה, דרך עלויות פיתוח ותשתיות, ועד מימון הבנייה עצמה. למעשה, הרווח המרכזי של מי שרכש יחידת קרקע הוא החסכון בעלות רכישת הזכות לדירה מהיזם, אך עדיין יש לשאת בחלקו בהוצאות למימוש אותה זכות.
ומה קורה אחרי ההפשרה?
הדרך לדירה עוד ארוכה. גם לאחר שינוי הייעוד, צריך לאחד חלקות בין עשרות ולעיתים מאות בעלי קרקע, לבחור יזם, להוציא היתרי בנייה ולממן את חלקכם בתכנון ובביצוע. מדובר בפרויקט שיכול להימשך שנים רבות נוספות, ולעיתים עשור ויותר. החיסכון לעומת רכישת דירה מוכנה קיים, אך לרוב מדובר ב־15%–25% בלבד, ומגיע במחיר של הקפאת כסף נזיל לשנים רבות וסיכון תכנוני מתמשך.
למי מתאימה ההשקעה?
השקעה ביחידות קרקע מתאימה בעיקר למשקיעים מבוססים מאוד, כחלק מאסטרטגיית פיזור השקעות ארוכת טווח. מדובר באנשים שיכולים "לשכוח מהכסף", אינם תלויים בו למחיה שוטפת ומחזיקים כבר בנכסים מניבים אחרים. עבור חוסכים צעירים או משקיעים שמחזיקים הון של 100–200 אלף ש"ח בלבד, מדובר לרוב בצעד מסוכן מדי, כשאלטרנטיבות כמו דירות בפריפריה, נכסים בחו"ל או מכשירים פיננסיים מניבים מציעות שילוב טוב יותר של תשואה ונזילות.
"הסיכון גבוה בהרבה, והחלום על דירה זולה עלול להסתיים במפח נפש כלכלי"
קניית יחידות קרקע אינה השקעה רעה כשלעצמה, אך היא רחוקה מלהיות מסלול מהיר לדירה. לפני שמתחייבים, חובה לבדוק לעומק את הסטטוס התכנוני והייעוד של הקרקע, באמצעות יועץ צד שלישי אובייקטיבי, להבין את לוחות הזמנים הריאליים, לחשב את כלל המיסים והעלויות הנלוות, ולבחון את האלטרנטיבות להשקעה.
השקעה כזו כרוכה במספר משתנים מהותיים: פרקי זמן בלתי ידועים עד להפשרה ובנייה, תלות בגורמים נוספים כמו איחוד חלקות ויזמים, עלויות נוספות לתכנון וביצוע, מיסוי משמעותי, ובעיקר חוסר ודאות לגבי מועד המימוש בפועל.
השקעה ביחידות קרקע מתאימה בדרך כלל למשקיעים אמידים כחלק מאסטרטגיית פיזור השקעות לטווח ארוך, עם מנטליות של "שגר ושכח", כלומר, היכולת להשקיע סכום כסף שאינו קריטי, ולהניח לו לשכב לתקופה בלתי ידועה. עבור מי שמחזיק הון נזיל מוגבל או זקוק לנזילות, הסיכון גבוה בהרבה, והחלום על דירה זולה עלול להסתיים במפח נפש כלכלי.
הכותב הוא מייסד חברת יזמות והשקעות נדל"ן פלאיה ויועץ עסקי ופיננסי ללקוחות עסקיים ופרטיים
