אם תוכנית האוצר להקלות מס למוסדיים שישקיעו בתשתיות תאושר, היא עשויה לשמש כטריגר לשחרור הקיפאון בשוק הנדל"ן וכאיתות ברור למשקיעי נדל"ן להיכנס מחדש לשוק.
בעוד שוק הדיור ממשיך לדשדש והציבור עוקב אחר גרפים של מחירי דירות ותחזיות ריבית, המדינה שמה את ידה על המפתח האמיתי להתנעת השוק – תשתיות ונדל"ן. בימים האחרונים פורסם כי משרד האוצר מקדם שינוי בפקודת מס הכנסה שיאפשר לקופות גמל להגדיל משמעותית את השקעותיהן בפרויקטי תשתיות, נדל"ן והייטק בישראל. תקרת ההשקעה הפטורה ממס תעלה מ־20% ל־49% לקופה בודדת ומ־50% ל־75% בהשקעה משותפת של מספר קופות.
העיקרון פשוט: הכנסת ההון הגדול לשחרור צוואר הבקבוק בענף. המשמעות היא גל השקעות חדש שיאיץ פרויקטים רדומים ויחזיר את הביקושים ואת המחירים למסלול עלייה. לכאורה, השקעה בתשתיות אמורה להגדיל היצע ולהוריד מחירים. בפועל, קורה ההפך: תשתיות איכותיות משפרות את איכות החיים, מעלות את אטרקטיביות השכונות ומובילות לדירות יקרות יותר.
בלי ביוב, מים, חשמל, כבישים ותחבורה – אין דירות, גם אם הן מאושרות ומתוכננות. מעבר לכך, תשתיות חדשות הן מתקדמות וחכמות יותר, והן הופכות את שכונות המגורים למבוקשות בהרבה.
לכאורה מדובר במהלך טכני: עידוד קרנות הפנסיה, קופות הגמל וחברות הביטוח להשקיע בתשתיות עירוניות. בפועל, זו אחת ההצהרות החזקות ביותר שנראו בשנים האחרונות על האמון בשוק הנדל"ן הישראלי. הגופים המוסדיים מנהלים את כספי החיסכון של כולנו בזהירות, לאחר ניתוחים מעמיקים, ורק כשמתקיימים תנאים של תשואה יציבה, סיכון נמוך ואופק ברור – הם נכנסים להשקעה.
אחרי החלטותיהם עוקבים גם משקיעי נדל"ן פרטיים, משקי בית, בנקים וגופי מימון. לכן, עצם כניסת המוסדיים היא הבעת אמון דרמטית. מבחינת רוכשי הדירות, זה לא רק מהלך פיננסי אלא גם חותמת כשרות. ברגע שהמהלך יצא לדרך, עצם הפרסום שלו ייצור תמריץ נוסף למשקיעים להיכנס ולרכוש דירות.
כמשקיעה בנדל"ן אני מתבוננת במתרחש בשלוש שכבות: ראשית, הכסף יאפשר שחרור חסמים ויזרים חיים לאלפי יחידות דיור שכבר אושרו. שנית, כניסת המוסדיים היא איתות ברור: "אנחנו מזהים כאן פוטנציאל יציב ורווחי". ושלישית, אם המדינה תנהל את המהלך באחריות, השוק יתייצב עם עליות מתונות, עקביות ובטוחות במקום תנודתיות חדה.
שוק הנדל"ן אינו זקוק להגרלות דירות או לפתרונות קסם, אלא לתכנון ארוך טווח. מאות מיליארדים שיזרמו באמצעות רגולציה תומכת והטבות מדינה מעבירים מסר ברור: ההון הגדול נכנס דרך המוסדיים, מחזק את ביטחון הרוכשים ומגדיל את העסקאות – ואת המחירים.
לכן ההטבות למוסדיים אינן פיצוי אלא דרך לפתות אותם לממן את מה שהמדינה אינה מצליחה לקדם בקצב הדרוש. בטווח הקרוב עשוי השוק לאותת על שינוי מגמה: התאוששות איטית אחרי קיפאון, ריבית גבוהה ומלחמה. יחד עם ירידה צפויה בריבית והון מוסדי רחב, מתקבלת תחילתה של מגמת עלייה חדשה במחירים – ייתכן שאחת החדות בשנים הקרובות. לא בגלל עודף ביקושים, אלא בשל שחרור חסמים והון ארוך טווח שמזהה מגמה וממנף אותה.
הכותבת היא יועצת השקעות נדל"ן, מרצה ומומחית בליווי משקיעים
