לאחר פרסום מדד המחירים לצרכן ביום שישי האחרון, והעלייה במחירי הדירות, עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי, סיגמא-קלאריטי בית השקעות, מנתח את מצב הנדל"ן בישראל לאור הנתונים, וגם עם תחזית לגבי האפשרות של הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בפעימות הקרובות.
כזכור, על פי הנתונים, מחירי הדיור ממשיכים לעלות לאחר שבין דצמבר לינואר הם עלו ב 1.2% בהשוואה לשני החודשים הקודמים ובמצטבר הן עלו בשיעור של למעלה מ 7% בשנים עשר החודשים האחרונים. העלייה החדה במחירי הדיור לצד עליית הריבית הופכת את המשימה של רכישת דירה לקשה למדי לציבור הישראלי. לפי הערכת מכון אלרוב לנדל"ן, ממוצע ההחזר החודשי בגין משכנתא הוכפל באחד עשר השנים האחרונות לרמה של 11,407 שקל, כאשר באותו זמן ההכנסה החודשית נטו הממוצעת למשק בית עלתה באותה תקופה 32% בלבד.
מה המשמעות של העלייה החדשה במחירי הדיור, עליית הריבית ועמה גם הכפלת ממוצע ההחזר החודשי בגין משכנתא? על פי אזולאי, הזינוק בעלויות רכישת דירה הופך את האופציה של שכירות ככלכלית יותר. לדברי בית ההשקעות סיגמא-קלאריטי, הפער בין התשלום החודשי על החזר משכנתא לבין שכר דירה חודשי עומד כיום על שיא של כל הזמנים, קרוב ל 30% לטובת שכר דירה, מה שהופך את האופציה של שכירות כעדיפה על פני רכישה.
ההשלכות על הריבית היא כדלהלן. לאור הנ"ל, מעתה עולה הסבירות לתרחיש הבא: מחירי הדירות יירדו, מה שעלול להקשות על הקבלנים הממונפים לשרוד. במקביל, שכר הדירה יעלה וילחץ את האינפלציה כלפי מעלה. בנוסף, גם ההתנהלות התקציבית מרתיעה בשלב זה את בנק ישראל לשנות את מדיניותו. בעוד שנתוני ההכנסות וההוצאות השוטפות מצביעים על ירידה בגירעון, בשבועיים האחרונים נרשמו שלושה אירועים שיכולים ללמד על בעייתיות בהתנהלות התקציבית. ראשית, אושרו תקציבים ("כספים קואליציוניים") בהיקף של כחמישה מיליארד שקלים שרובם הולכים לטובת גורמים לא כל כך יצרניים במשק. מאחר והכנסת טרם אישרה 16 קיצוצים והתאמות אחרות, הממשלה תיאלץ לבצע קיצוץ נוסף שיפגע בעיקר בשירותים לציבור.
במקביל יעד הגירעון הועלה מ 4.4% ל 4.7% בעקבות יישום המלצות ועדת נגל. נזכיר כי הרמטכ"ל החדש הצהיר בשבוע שעבר ששנת 2025 תהיה "שנת מלחמה". לא ברור מה המשמעות של האמירה הזו מבחינה תקציבית מאחר ואין לדעת באיזו עצימות תהיה המלחמה. אולם אם חלילה ניקלע שוב למלחמה עצימה, יש לזה השלכות תקציביות משמעותיות. בנוסף, נעשה ניסיון להעביר מקרן העושר סכום של כ 190 מיליון שקל לטובת יעדים גם לא יצרניים במיוחד. נזכיר שכספי קרן העושר מיועדים לפי חוק לטובת הדורות הבאים ובוודאי שלא לכיסוי צרכים תקציביים שוטפים. נזכיר עוד שהתקציב טרם עבר ובידי הממשלה נותרו שבועיים בלבד להעביר אותו. בנק ישראל צופה וכנראה שצעדי הממשלה לא "עושים לו חשק" להוריד את הריבית.
לכן אומר עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי, סיגמא-קלאריטי בית השקעות: "אנחנו דבקים בהערכתנו לפיה כל עוד בנק ישראל לא יראה שהאינפלציה מתכנסת לתוך היעד באופן ברור וההתנהלות התקציבית מקפידה לעמוד ביעדיה, הריבית לא תשתנה. התקווה לפיה תהיה הקלה מוניטרית מבוססת על תרחיש שלפחות לפי שעה נראה די אופטימי: "לא שאנחנו מבטלים את ההסתברות להתממשותו, אבל בנק ישראל לא יפעל עד שהוא יהיה משוכנע שהמשק מתמודד היטב עם האתגרים שתוארו לעיל".
