שוק הנדל"ן למגורים בישראל מציג תמונה מורכבת בחודש פברואר 2025, המאופיינת בירידה מתונה במספר העסקאות הכולל בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ולינואר 2025. על פי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נרכשו במהלך החודש 7,416 דירות חדשות ויד שנייה, כאשר 738 מתוכן נרכשו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. נתון זה משקף יציבות יחסית ברמת הפעילות בהשוואה לינואר, אך זאת לאחר הזינוק המשמעותי שנרשם בדצמבר 2024, אשר יוחס להקדמת רכישות על רקע העלאת מס הערך המוסף בתחילת 2025. בהשוואה לפברואר 2024, נרשמה ירידה של 1% בסך העסקאות וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם.
בחינת נתוני העסקאות בשוק החופשי, לאחר ניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, מעלה כי בפברואר 2025 בוצעו 6,678 עסקאות. נתון זה מצביע על גידול מתון של 2% בהשוואה לפברואר 2024, אך ללא שינוי בהשוואה לינואר 2025. בהסתכלות רחבה יותר, על פני חודשי פברואר מאז תחילת שנות האלפיים, ניתן לראות כי פברואר 2025 ממוקם בחצי התחתון של טווח הדירוג, בעיקר בפלח השוק של דירות יד שנייה, דבר המעיד על רמת פעילות נמוכה יחסית. נתונים ראשוניים מחודש מרץ 2025 אף הם מצביעים על המשך מגמה זו של היקף עסקאות נמוך.
בגזרת מכירות הקבלנים, נרשמה בפברואר ירידה משמעותית של 21% בהשוואה לפברואר 2024, עם סך מכירות של 2,893 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במכירות הקבלנים מאז ינואר אשתקד. בהשוואה לינואר 2025, נרשמה עלייה קלה של 0.5% בלבד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,155 דירות בפברואר, המהוות ירידה של 20% בהשוואה לפברואר 2024 ועלייה של 11% בהשוואה לינואר 2025, אשר כאמור התאפיין ברמה נמוכה במיוחד של מכירות על רקע הקדמת רכישות לדצמבר.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" מתוך כלל הדירות החדשות שנמכרו עמד בפברואר 2025 על 55%, נתון דומה לממוצע שלושת החודשים האחרונים. עם זאת, שיעור זה נמוך באופן ניכר מהממוצע הרב שנתי של 64% שנרשם בשנים 2019-2023, דבר שעשוי להעיד על שינוי בהעדפות הרוכשים או בתנאי השוק.
נקודה נוספת וחשובה שעולה מסקירת משרד האוצר היא סוגיית הדיווח על הטבות מימון בעסקאות של דירות חדשות. החל מדצמבר 2024, חלה חובה על הקבלנים לדווח על הטבות מימון שהוענקו לרוכשים. ניתוח ראשוני של נתונים אלו מעלה סימני שאלה משמעותיים לגבי מהימנות הדיווח. במספר אזורי מקרקעין, בפרט באזור הצפון, התגלה מספר אפסי של עסקאות שדווחו ככוללות הטבות מימון. ממצא זה מעורר תהיות, במיוחד לאור העובדה שבדיקה באתרי האינטרנט של חברות הבנייה באזורים אלו מעלה כי הן מציעות הטבות מימון בפרויקטים רבים. תופעה דומה של דיווח גורף על היעדר הטבות מימון בעשרות עסקאות נצפתה גם באזורי חיפה וירושלים, זאת בניגוד לפרסומים של אותן חברות.
משרד האוצר מעריך כי הסיבה העיקרית לחוסר המהימנות בדיווח נעוצה בעובדה שמדובר בשדה דיווח חדש שנוסף לאחרונה לטופס הדיווח לרשות המסים. בהתאם לכך, סביר להניח כי בחודשים הראשונים ליישום החובה, מהימנות הדיווח אינה מלאה וכי קיים דיווח חסר של עסקאות שבהן ניתנו הטבות מימון. ממצאים אלו הובאו לידיעת רשות המסים, ובמשרד האוצר מניחים כי יושם דגש על ידי מפקחי מיסוי מקרקעין במשרדים השונים על החשיבות של דיווח מהימן על ידי נציגי הקבלנים. דיווח לא מדויק על הטבות המימון עלול לפגוע ביכולת לבצע ניתוח מעמיק של עלויות הדיור הריאליות ולהשפיע על קבלת החלטות מדיניות בתחום הנדל"ן.
