אקסטל מעלה הילוך לאחר היענות בקרב הדיירים להצעה

על סף פתרון לסוגיית הקרקעות המורכבת בלב ירושלים? תפוח האדמה הלוהט שאף גורם לא רצה לגעת בו, מעלה את השאלות הקשות מכולן שיכריעו את גורל הקרקעות היקרות בלב של ירושלים: מהו מעמדה של הקרקע בחכירה של קק"ל, מה תפקיד המדינה באדמות שעוברות לבעלות פרטית, מה הפתרון לתושבים שרכשו את בתיהם על אותן אדמות חכירה בתום תקופת ההסכם איתן, ואיך לא מונעים את פיתוחה של עיר הבירה והאזורים המבוקשים ביותר בגלל אפקט פסיכולוגי שעלול לפגוע בהזדמנות של ממש: לראשונה אחרי עשרות שנים להביא – אולי – סוף סוף לפתרון הבעיה הסבוכה הזו.

נזכיר: מדובר במהלך שהחל בינואר 2023, כאשר קרקעות בהיקף של כ-500 דונם נרכשו על ידי איש הנדל"ן היהודי גארי ברנט ואקסטל. איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי ברנט, שמאחוריו שרשרת הצלחות משמעותית בנדל"ן בארה"ב, בחר להשקיע בעסקה בסדר גודל חסר תקדים בירושלים, ולממש את העסקה גם בשיאה של מלחמת חרבות ברזל, ולקח על עצמו עם חברת אקסטל את אחת העסקאות המורכבות, המאתגרות והמסקרנות ביותר שהיו בתולדות המדינה.

הקרקע כוללת אדמות מרכזיות בשכונת טלביה וניות והסביבה ועליהן כ-900 יחידות דיור, בתי מלון, מבני ציבור ומוסדות כמו מוזיאון ישראל, כמו גם שטחים פתוחים וכן מספר מגרשים לפיתוח. עסקת הענק שהייתה בהיקף של 750 מיליון שקל, כללה את הקרקעות שמוחכרות לקק"ל עד שנת 2051. 

ההסכם בין קק"ל לפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית נחתם בשנת 1950 לערך ל-99 שנה, והוא למעשה הסכם BOT. לקק"ל מלוא האפשרות לפתח את הקרקע לאורך התקופה אך בסיומה חוזרת הקרקע כולה יחד עם הבנוי עליה וכלל הזכויות לבעלים. לצד זאת, ההסכם מעניק אופציית הארכת חכירה "לתקופה נוספת של זמן, ובמחיר שייקבע" אלא שזאת בהסכמת הצדדים או בהעדר הסכמה במינוי גורם מכריע על ידי נשיא בית המשפט העליון כאשר מימוש האופציה צפוי להגיע לעלות אפשרית של מיליארדי שקלים מקופת הציבור, בעבור כלל הקרקע והבנוי כאמור.

חשיפה אפשרית זו של קק"ל מעוררת את השאלה האם בכלל נכון שהציבור באמצעות קק"ל ישקיע סכומים אלה, או שמא ניתן להגיע מוקדם יותר להסדר מאוזן לטובת כל הצדדים. עוד בראשית שנות ה-2000 ניסתה הקק"ל לרכוש את הקרקעות ללא הצלחה בפרשה שהסתבכה והביאה לכתבי אישום ומאסר של חלק מן המעורבים. לאחר מכן, בשנת 2011 ובהמשך בשנת 2016 נרכשו הקרקעות על ידי חברת ניות-קוממיות בסכום של 114 מיליון שקל, ובשנת 2023 רכש ברנט, כאמור, את הקרקעות בסכום גבוה משמעותית.

בימים אלה מתארגנת קבוצת דיירים משכונות מבוקשות אלה בירושלים להגשת עתירה נגד קק"ל בדרישה שתאריך את האופציה של החכירה. זאת, בטענות שונות לאחריות של קק"ל לפתרון העניין. בקק"ל עצמה נעתרו למעשה לבקשת הדיירים, לקחו אחריות, ולאחר שנים מבקשים להגיע להסדר מאקרו גם עבור הדיירים והבטחת מעמדם, גם עבור המוסדות הציבוריים שנמצאים בקרקעות "המריבה" כמו מוזיאון ישראל, מרכז מורשת בגין ועוד, וכל זאת במסגרת הסדר מול הבעלים. 

גורם בכיר המעורה בפרטים אומר לאתר ערוץ הכלכלה כי הצדדים חדורי מטרה למצוא את הפיתרון הטוב ביותר לדיירים ולהגיע להסכם מאוזן והוגן לטובת כל הצדדים, ומוסיף אמירה חשובה כי הדיירים חוששים לחינם.

מהי בעצם ההצעה של אקסטל לדיירים?

נראה שהצעה זו מלמדת עד כמה אקסטל מוכנה ללכת רחוק עבור מציאת פיתרון כולל שימנע דיונים משפטיים ארוכים והצעות חוק שיובילו להפסד עבור כולם. בסופו של דבר, אכן קשה לראות את המדינה מפקיעה את השטחים ונוטלת מיזם יהודי שמגיע לירושלים ומשקיע בה בקרקעות בשווי של מיליוני שקלים באופן כשר וגלוי, כל שכן שלראשונה נמצא פיתרון לבעיית החכירה מהכנסיה – גוף דתי, לא יהודי, בעל אינטרסים בינלאומיים שונים מישראל, אל מול בעלות של יזם יהודי פרטי. 

למעשה, אקסטל ישראל מציעה ל-900 בעלי הדירות – לראשונה בעלות מלאה על הדירה ולצאת מאי הוודאות של של סאגת החכירה שתסתיים בשנת 2051. נזכיר שבינתיים ערך הדירות כבר החל לרדת משמעותית (ועתיד לרדת עוד יותר) ונרחיב על כך מייד. אקסטל בעצם מציעה לדיירים פינוי-בינוי כפי הנהוג, היינו תשלום מלא של של אקסטל על תקופת המעבר ועל שכירות דירה זמנית וכדומה. כמו בכל פינוי-בינוי, הדיירים יקבלו דירה חדשה לגמרי (לעומת הדירות הישנות בלב ירושלים) עם תוספת של 12.5 מ"ר וזאת בתשלום של 2,000 שקל למ"ר, היינו לדוגמא בדירת 100 מ"ר מדובר בסכום של 200,000 שקל בלבד. זאת, בעוד הערך הכלכלי המופק גבוה לאין שיעור כפי שיוסבר בהמשך. התמורה הגדולה והמשמעותית ביותר: בעלי הדירות יקבלו בעלות מלאה ובכך ייצאו לראשונה מתסבוכת החכירה. גורם המעורה בפרטים מאשר לאתר ערוץ הכלכלה כי גם התשלום של 200 אלף שקל ישולם רק בעת הפינוי כלומר כשהפרויקט יוצא לדרך, וגם אז יינתנו אפשרויות פריסת תשלומים ועזרה במימון וכדומה..

לא רק זאת: אף מי שלא ירצה לשלם אף סכום כלל, ולא ירצה להוציא אפילו שקל מכיסו, גם הוא יקבל דירה חדשה לאחר הפינוי-בינוי, פשוט באותו גודל בלי התוספת של 12.5 מ"ר. כלומר, לראשונה, עבור הדיירים מובא פיתרון שלא כולל הוצאה כספית כלל ומבטיח להם בעלות וודאות. בנוסף: גם דיירים שלא ירצו כלל, משום מה, את הבעלות על הדירה שלהם וירצו להישאר בחכירה עד שנת 2100 – יוכלו אף הם לקבל דירה חדשה בתוספת 12.5 מ"ר וזאת ללא תשלום כלל.

כמובן שיש לדייק שכל הנ"ל הם עבור למי שעבורו זו דירת מגורים עיקרית או יורשים. מטבע הדברים, אם הדירה מושכרת או שאינה הדירה העיקרית למגורים, ההצעה של אקסטל עדיין מביאה פיתרון אך התשלום למ"ר ינוע סביב 4,000-6,000 למ"ר.

על פי ניתוח של שמאי בכיר, גם תשלום גבוה יותר – עדיין יניב ערך מוסף לדיירים. שווי הדירות – שזמן חכירתן יסתיים ב-2051, עומד על 2.95 מיליון שקל ל-100 מ"ר. זאת לעומת דירות סמוכות שהינן בבעלות מלאה של הדיירים ואינן בחכירה ששווין עומד על 4.85 מיליון שקל – כך שגם לאחר הורדה של עלות רכישת זכות הבעלות, בין אם 200 אלף או 600 אלף, עדיין שוויה של הדירה שבבעלות גבוה משמעותית יותר. על פי דו"ח שמאי בכיר, שווי הדירות החדשות עם התוספת של 12.5 מ"ר משוער בסכום גבוה הרבה יותר ועומד מעל 7.8 מיליון שקל. מדובר הרי, כזכור, בלב ירושלים באחד האזורים המבוקשים ביותר. בכך, עולה לכאורה, כי ההצעה הנוכחית מעמידה בפני הדיירים הזדמנות לסיום הסאגה המפרכת.

כאן המקום לציין כי על פי הצעת החוק שמקדם מטה החוכרים (המייצג גם דיירים בקרקעות אחרות שאינו בבעלות אקסטל), גם בהארכת החכירה יהיה תשלום של 5.5% על שווי הקרקע, כך שהסכומים לא רחוקים בכלל. הפער: הצעת החוק הוגשה לראשונה עוד ב-2014 אלא שיש המעריכים כי היא פוגעת בזכות הקניין בצורה כה מהותית שנראה שהיא תביא לשנים ארוכות של התכתשות משפטית קודם כל בכנסת ולאחר מכן בבתי המשפט, ובמקום לפתור את העניין היא עלולה לסבך אותו עוד יותר. ניתן לשער כי באותן שנים יוסיפו ערכי הדירות להישחק והדיירים ייפגעו מכך.

עתירת ענק ופיצוץ בפגישה עם קק"ל: הקרב נגד ההסכם עם אקסטל מחריף

נזכיר: כמו יזמים אחרים שרכשו קרקעות של כנסיה, גם באקסטל היו יכולים להמתין עד לסוף תקופת החכירה ולהמשך ירידת ערך הדירות ואז להתחיל לצאת למאבק משפטי וכדומה, במצב בו הדיירים ככל הנראה יהיו במצב אחר לחלוטין. אולם נראה שעל פי החלטה אסטרטגית, החליטו באקסטל ישראל להיכנס ללב הקלחת ולמצוא פיתרון כולל: מול החוכרת הראשית קק"ל ומול חוכרי-המשנה, הדיירים. על פי גורם בכיר המעורה בפרטים, למעלה מ- 50% מהדיירים כבר החלו בשיח מול אקסטל, כאשר אחוזים גבוהים מהם כבר נתנו את הסכמתם העקרונית להליך פינוי-בינוי שיביא להם דירה חדשה ובעלות סופית על הנכס שברשותם.

ומה עם קק"ל? לפי הפרסומים האחרונים שדווחו בתקשורת נראה כי קק"ל מבינה שבפניה הזדמנות להביא לפתרון העניין, תוך הבטחת מעמד הדיירים, ותוך מציאת פתרונות רוחביים שיכללו את העברתם של הנכסים הלאומיים כדוגמת מוזיאון ישראל וכדומה למדינה, ומתן אפשרות להאצת פיתוח ירושלים באזורי המגורים ובאזורים הפתוחים לטובת כלל הצדדים. 

האם ההצעה הנוכחית של אקסטל, מהבעלות המלאה ועד ההנחה המשמעותית, תסיים את משבר הנדל"ן ותביא פיתרון מעשי לדיירים? כפי שכבר כתבנו, אחוזים גבוהים מהדיירים הביעו הסכמה עקרונית למהלך, אם כי דיירים רבים טרם החלו בשיח עם חברת הנדל"ן, כמו גם מטה החוכרים שממשיכים במאבק דווקא אל מול קק"ל והעתירה נגדה. יש לקוות שלראשונה בתולדות המדינה ימצאו כלל הצדדים את הדרך לפיתרון אחת הפרשות הנדל"ניות המורכבות ביותר. פיתרון כזה, באם יושג, יוכל להיות תחילתו של מודל שיביא לפיתרונות עתידיים אל מול אדמות חכירה נוספות.