בתוכנית "כללי המשחק" הופנה הזרקור אל חלקו של מנהל התכנון במשבר הדיור, במטרה להבין את הסיבות לעיכובים הגדולים במתן היתרי הבנייה. רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה במנהל התכנון, התארחה השבוע בתוכנית וסיפרה על המהפכה המתחוללת בתחום ההתחדשות העירונית: כיום רוב הפרויקטים שמגיעים לאישור במוסדות התכנון הם פרויקטים של התחדשות עירונית. לצד מהפכה זו, שוורץ הסבירה את הבעיות הרגולטוריות שמעכבות את התחום ואת הצעדים שכבר נעשו במנהל התכנון לצמצום הרגולציה ולהאצת תהליכי הרישוי.
מה הבעיה הכי גדולה במנהל התכנון כרגע, בעיה שמשפיעה בסוף גם על מחירי הדיור?
"אני חיה את עולם מנהל התכנון ואנחנו עושים כל מאמץ לעבוד במהירות. אנחנו מחויבים לקדם תוכניות בקצב טוב, והמצב יחסית טוב. בעולם הרישוי, כלומר בהיתרי בנייה, יש יותר בעיות, אך עובדים שם חזק מאוד. בעבר, בתפקידי כסמנכ"ל רגולציה במנהל התכנון, הובלתי רפורמות משמעותיות. אחת מהן היא רפורמת 'מורשה להיתר' – כלומר, אדריכל מורשה להיתר יכול לאשר את הפרויקטים של עצמו. זוהי רפורמה חשובה בפני עצמה, והיא צפויה לשפר את לוחות הזמנים באופן ניכר".
מה חלקו של התכנון במשבר הדיור?
למרות ירידה קלה מאוד במחירי הדירות בשלושת החודשים האחרונים, במבט שנתי מחירי הדירות עדיין בעלייה, ואין כל צפי להיפוך במגמה. משבר הדיור הוא תוצאה של שילוב גורמים רבים: תכנון, שיווק קרקעות, מחסור בפועלי בניין, ובסופו של דבר – היצע שאינו מצליח לענות על הביקושים הגדולים לדירות.
למה היתרי הבנייה מתעכבים כל כך?
"בישראל לוחות הזמנים נעים סביב 400 ימים, לעומת ממוצע של 150 ימים בלבד במדינות ה-OECD. הפער ברור, וקבלנים יאמרו שהזמן בפועל ארוך אף יותר. הסיבה העיקרית להתארכות היא נושא ההקלות: ככל שנדרשות יותר הקלות, כך התהליך ארוך יותר. יזם מאשר תוכנית, ולאחר מכן מתחיל למעשה לתכנן את הפרויקט מחדש – מה שמשפיע באופן ישיר על לוחות הזמנים. לכן ביצענו שינוי מהותי והעברנו את התהליך למסלול ירוק – ללא הקלות. החוק בעניין זה עבר, צמצמנו באופן משמעותי את ההקלות, והמסלול החדש מאפשר הליך פשוט ומהיר יותר".
מתי נתחיל לראות שינוי?
"אני מניחה שנראה את ההשפעה בקרוב. הרישוי העצמי הוא מהלך משמעותי נוסף – סמכויות עוברות לאדריכל, ויש פרויקטים שכבר מאפשרים זאת. זו הזדמנות גדולה: העבודה יוצאת מידי הוועדה המקומית ועוברת לאדריכל, וזה בהחלט מקצר את לוחות הזמנים. בנוסף, יצרנו תחרות לוועדה המקומית באמצעות רשות רישוי ארצית – כלומר, אם הוועדה המקומית מתעכבת, ניתן לפנות לרשות הרישוי הארצית האחראית על היתרי הבנייה. צעדים אלה נועדו להקל על לוחות הזמנים".
בכמה זמן הצעדים האלה יכולים להקל?
"אם מהלך המורשה להיתר יתפוס, תיתכן הקלה של כחצי שנה. גם ביטול ההקלות יקל מאוד על משך ההליך. אבל צריך לזכור: מעבר לרגולציה, חלק גדול מהסיפור הוא ניהול. אם הניהול יעיל, ניתן לזרז את ההליכים. ראו את ירושלים – היא חוללה מהפכה בהיתרי בנייה, והצליחה להוציא 3,500 יחידות דיור בשנה אחת, בזמן שיא, למרות הרגולציה הקיימת".
עד כמה פרויקטים של התחדשות עירונית מתעכבים בהליכי התכנון?
"מדובר בתכנון מורכב יותר ובהיתרי בנייה מסובכים יותר. כפי שאמרתי, גם הניהול הוא מרכיב חשוב. בוועדות המקומיות יש לעיתים מחסור בכוח אדם, בנוסף לבעיות הניהול, וזה מאט את ההליכים".
בשנת 2014 הוקמה בהוראת שעה הוותמ"ל – הוועדה למתחמים מועדפים לדיור – במטרה לזרז תהליכי תכנון ולאפשר אישורים מהירים כחלק מהמאבק במשבר הדיור. נעשו ניסיונות להפוך את הוותמ"ל לוועדה קבועה, אך בשבוע שעבר הניסיון הזה נבלם, והוחלט להאריך את תוקפה בשנה נוספת עד אוגוסט 2026.
למה הוארכה הוותמ"ל? היה לחץ מצד השלטון המקומי שלא לאשר את הארכתה?
"הוותמ"ל היא סופר-טנקר. גם לי, כיו"ר ועדה מחוזית, אין את הסמכויות שיש לה. היא עובדת מהר – חצי שנה עד שנה לאישור תוכנית. מתוך 200 אלף יחידות דיור שאושרו בשנת 2024 בכל מוסדות התכנון, הוותמ"ל אישרה 66 אלף מתוכן".
הוותמ"ל לא תמיד פועלת לשביעות רצון הרשויות המקומיות, שאמרו שהיא כלי דורסני.
"אחד הדברים הטובים שהיא הביאה הוא תחרות – הוותמ"ל הכניסה תחרות לוועדות המחוזיות, התחרתה על פרויקטים ועשתה עבודה טובה. כיום כל השוק עובר להתחדשות עירונית – זו מהפכה בישראל. ההתחדשות העירונית תופסת כיום נפח גדול יותר, ופחות עוסקים בקרקעות חקלאיות. אנחנו צריכים לתעדף את ההתחדשות העירונית".
הוותמ"ל הוקמה כדי לקדם פתרון דחוף למשבר הדיור. האם הצליחה במטרת העל שלה?
"הוותמ"ל אישרה לא מעט יחידות דיור – 33% מהיחידות שאושרו השנה".
אבל היא לא פתרה את משבר הדיור?
"אני לא בטוחה שהמשבר הוא בתכנון. במנהל התכנון המצב טוב: לוחות הזמנים סבירים והעבודה מתבצעת כראוי. שוק הנדל"ן מורכב, והמשבר קשור גם בתשתיות, רישוי וגורמים נוספים".
אבל גם התכנון מוסיף את חלקו למשבר. ציפו ליותר מהוותמ"ל?
"אני חושבת שהתוצאות טובות מאוד. יש יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית גם בוותמ"ל".
קריית ים מהפך להתחדשות ברח יוספטל לדעתי הזדמנות