עם תשואת F.F.O דו-ספרתית וחוזה שכירות ארוך טווח עד 2037, נראה שלהב אל.אר מצאה את "נוסחת הקסם" לצמיחה יציבה. חברת הנדל"ן להב אל.אר ממשיכה לבסס את מעמדה כשחקנית דומיננטית בשוק המרכזים המסחריים השכונתיים בגרמניה.
בהודעה רשמית שפרסמה החברה אתמול (שישי) היא חשפה מהלך אסטרטגי רחב היקף הכולל רכישת פורטפוליו של 11 נכסים משרתי צרכי אוכלוסייה, כאשר לגבי שניים מהם כבר נחתם הסכם מחייב והיתרה תושלם בחודשים הקרובים.
השלב הראשון של העסקה כולל שני נכסים בשטח בנוי של כ-7,290 מ"ר, שנרכשו תמורת 5 מיליון אירו. נכסים אלו מניבים שכ"ד שנתי של 390 אלף אירו, המשקף תשואת CAP של 7.8%. הפורטפוליו המלא (11 נכסים) מוערך בשווי השקעה של 27.9 מיליון אירו, עם צפי לשכ"ד שנתי של 2.2 מיליון אירו ותשואת F.F.O להון העצמי המגיעה ל-10.6%.
אחד הנתונים המעניינים ביותר בעסקה הוא תנאי המימון. להב אל.אר הבטיחה הלוואת Non-Recourse ל-20 שנה בריבית נומינלית לא צמודה של 3.85%. מדובר בתנאים אטרקטיביים במיוחד בשוק הנוכחי, המאפשרים תשואת C.O.C של כ-10%.
מי את רשת JAWOLL? כל הנכסים בפורטפוליו מושכרים במלואם לרשת הקמעונאות הגרמנית JAWOLL בחוזה ארוך טווח עד למאי 2037, ללא נקודות יציאה. JAWOLL היא רשת דיסקאונט מובילה המפעילה 90 סניפים בגרמניה ומעסיקה מעל 1,700 עובדים. היא מתמחה בשילוב של מוצרי מזון ומוצרי Non-Food, כולל פארם, כלי בית ומוצרי גינה במחירים אטרקטיביים.
עבור להב אל.אר, מדובר בשוכר מוכר ומוערך שכבר שוכר מהחברה שלושה מרכזים מסחריים אחרים. מודל השכירות בעסקה זו הוא אופטימלי עבור המשקיעים, שכן מרבית הוצאות התחזוקה והניהול חלות על השוכר, ושכר הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן הגרמני.
מעבר לתזרים המזומנים היציב, העסקה טומנת בחובה פוטנציאל פיתוח משמעותי. בשני הנכסים הראשונים בלבד קיימת אפשרות לבניית 7,000 מ"ר נוספים, ובפורטפוליו ה-11 המלא פוטנציאל הפיתוח מזנק ל-20,000 מ"ר.
נראה כי זוהי רק ההתחלה. בלהב אל.אר כבר מסתכלים על הצעד הבא: החברה הגיעה להסכמות עם המוכר לרכישת 9 מרכזי קניות נוספים, מה שיביא את סך העסקה הכוללת ל-20 נכסים בגרמניה. מדובר בהבעת אמון מובהקת במודל של מרכזי קניות שכונתיים המשרתים צרכים בסיסיים של האוכלוסייה, מודל שהוכיח עמידות גם בתקופות של תנודתיות כלכלית.
