"ברבעון השלישי של 2027 תהיה התפוצצות": התחזית של בכירי הנדל"ן

אלעד חג'ג' הציג את התחזית האופטימית ביותר בפאנל. לדבריו, סימני ההתאוששות כבר מורגשים במשרדי המכירות. "כבר בחודש שעבר התחלנו להרגיש את העלייה בשיווק", אמר. "יושבים אנשים שבאמת באים במטרה לקנות דירה, אנשים שבאים במטרה להסתכל קדימה, והשוק מתעורר כרגע".

חג'ג' סיפר כי גם מחוץ לתל אביב נרשמת התעניינות גוברת. לדבריו, בפרויקט של החברה ביבנה, הכולל שני מגדלים בני 18 קומות, נמכרו כמעט מחצית מהדירות בתוך שלושה חודשים. הוא ציין כי בעבר מוקד הפעילות של המשקיעים היה בעיקר באזורים (AZRM) כמו שדה דב ובבלי בתל אביב, אך כעת הוא מזהה התעניינות גם באזורים אחרים.

התחזית שלו לשנה הקרובה נחרצת: "שנת 2027 לא תהיה שנת שיא קיצונית כמו שהיה אחרי הקורונה, אבל תהיה יציבות והשוק יתאושש. ברבעון הראשון והשני נראה נהירה של אנשים שקונים, וברבעון השלישי והרביעי אני חושב שכבר תהיה התפוצצות".

אלא שגם חג'ג' הבהיר כי התחזית תלויה בשורה של תנאים: יציבות שלטונית, ביטחון מדיני, הפחתת מסים והורדת הריבית. לדבריו, ללא טיפול בגורמים הללו, יהיה קשה להבטיח התאוששות משמעותית.

ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל הנדסה, הציג גם הוא נתונים המעידים לדבריו על חזרת הביקושים, בעיקר לדירות במחירים נגישים יחסית. הוא סיפר כי בפרויקט של החברה בקריית ביאליק נמכרו כמעט 100 דירות בתוך שמונה חודשים, במחירים של 2-3 מיליון שקל. בפרויקט נוסף בעיר, "אפטאון", נרשמו לדבריו כמעט 250 הרשמות ונחתמו יותר מ-160 חוזים.

עם זאת, רוט הצביע על בעיה שממשיכה להכביד על השוק: הקושי למכור דירות יד שנייה. "אנשים לא מצליחים למכור את הדירות יד שנייה שלהם ואז נכנסים לפלונטר", אמר, והסביר כי רוכשים שכבר התחייבו לדירה חדשה מתקשים לעיתים למכור את דירתם הקיימת בזמן הנדרש.

מס הרכישה מרחיק את המשקיעים

אחד הנושאים המרכזיים שעלו בדיון היה מס הרכישה המוטל על משקיעים. רוט קרא לממשלה הבאה להפחית אותו, בטענה שהמיסוי הגבוה דוחף ישראלים להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. "אנחנו רואים את המשקיעים בורחים לחו"ל, ליוון, ללרנקה, לארצות הברית, וצריך להשאיר את הכסף בישראל. בשביל לעשות (ASHO) את זה, אנחנו צריכים להוריד את מס הרכישה. נקודה".

לדבריו, המדינה צריכה לשנות את מדיניותה כלפי משקיעי הנדל"ן, ולאפשר גם למשקי בית שמחזיקים בהון עצמי מוגבל יחסית לרכוש דירה נוספת כהשקעה לטווח ארוך.

חג'ג' הצטרף לקריאה להפחתת המס וטען כי דווקא זוגות צעירים נפגעים מהמדיניות הנוכחית. לדבריו, העלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8% צמצמה את פעילותם בשוק, ובהמשך תרמה לעלייה במחירי השכירות. "אז זוג צעיר שלא מצליח לקנות דירה הולך לשכור, ושם הוא חוטף זינוק במחיר השכירות. יש פה שרשרת פגיעה", הסביר.

רוט המחיש את ההתייקרות באמצעות דוגמה משלו: דירת חמישה חדרים בקריות, שלדבריו הושכרה בעבר ב-2,700 שקל בחודש, מושכרת כיום ב-5,000 שקל. לטענתו, הפחתת המס עשויה להחזיר לשוק משקיעים ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה.

הריבית לא תחזור לאפס, והסיכונים עדיין כאן

למרות האופטימיות שהציגו המשתתפים, עו"ד איתי רם ביקש להזהיר מפני הסתמכות על ירידה חדה בריבית. "בעיניי אנחנו לא נחזור לריבית האפסית שהכרנו", אמר. לדבריו, "גם היזמים, גם הרוכשים וגם המשקיעים צריכים לתכנן את העתיד לפי סביבת הריבית הנוכחית, פחות או יותר, ולא לצפות שהיא תרד מחר בבוקר לאפס".

רם התייחס גם לשינויים בשוק המימון. לדבריו, גופי האשראי החוץ-בנקאיים מחזיקים כיום בנזילות משמעותית, ויזמים רבים פונים אליהם בזכות הגמישות ומהירות התגובה שהם מציעים בהשוואה למערכת הבנקאית. לצד זאת, הוא קרא לממשלה לגבש מדיניות ארוכת טווח שתשלב הקלות במיסוי, טיפול בבירוקרטיה והתייחסות לצורכי המימון של הענף.

סוגיה נוספת שעלתה בפאנל נוגעת לרוכשי דירות במסגרת מבצעי מימון מסוג 10/90 ו-20/80, שבהם חלק ניכר ממחיר הדירה משולם סמוך למסירה. שומפלבי העלה את החשש מפני קושי של רוכשים להשלים עסקאות, ורם הסכים כי מדובר בסיכון משמעותי. "הבנקים גידרו את עצמם, אבל האזרח בקצה לא גידר את עצמו, וזו בעיה שחייבים לתת לה פתרון", אמר.

רוט הציג תמונה מעט שונה. לדבריו, בפרויקטים של שובל שבהם הוצעו מסלולי תשלום של 10/90 או 15/85, הרוכשים משלימים את העסקאות וכמעט שלא נרשמו ביטולים. עם זאת, הוא הזהיר כי בפרויקטים שבהם הוצעו תנאים אגרסיביים יותר, דוגמת 5/95, עלולים להתגלות קשיים.

לקראת סיום הדיון הצביע רוט על בעיה נוספת שממשיכה להכביד על הענף: עלויות הביצוע והמחסור בעובדים. בעקבות רכישת חברת הביצוע שטרן, סיפר, הוא נחשף ביתר שאת לקשיים באתרי הבנייה ולדרישות הכספיות הגוברות של קבלני המשנה. "אין פועלים, ו-AI לא יחליף את החשמלאי באתר", אמר.

כך, בעוד בכירי הענף מצפים לשנת מפנה, התמונה שעולה מהפאנל מורכבת יותר. הביקושים עשויים להתעורר, אך הדרך להתאוששות תלויה גם ביכולת של הרוכשים לממן עסקאות, של היזמים להשלים פרויקטים ושל הממשלה החדשה להתמודד עם החסמים בענף. השאלה הגדולה היא האם התנאים הללו יבשילו כבר ב-2027, או שההתאוששות תיאלץ להמתין.