הקיפאון במכירת דירות בארה"ב ובנדל"ן בכלל אפיינה את השנתיים האחרונות בשל הריבית הגבוהה על משכנתאות – הגבוהה מזה 20 שנה. עכשיו מתברר שלקיפאון הזה הייתה סיבה נוספת, פסיכולוגית בעיקרה. בעלי בתים שרצו לשדרג את מגוריהם הבינו שלא רק שהם ישלמו ריבית גבוהה על המשכנתה שלהם, הם יצטרכו לוותר על המשכנתה הקודמת שלהם, שבמקרים רבים ניתנה ברמות של 2% ויותר פחות מכפי שהם יקבלו כעת. לכן, מבחינתם יש נקודת ייחוס נמוכה מזו של בעל דירה חדשה, שמקבל את המציאות כעת כפי שהיא.
כמובן שגם הלחץ על הפד שהפעיל נשיא ארה"ב דונלד טראמפ, אותת להם שכדאי לחכות להורדת ריבית לפני שהם מבצעים את העסקה. כך נוצר מלאי דירות גבוה ב-12% ב-2025 מזה של 2024. בשנה שעברה מחירי הדירות בארה"ב עלו בממוצע ב-2.7%, אבל באזורים מסוימים נרשמה ירידה.
בכל מקרה המשקיעים חוו את השינוי הזה כירידת מחירים, מכיוון שבשנים האחרונות המחירים זינקו – ב-2020 המחירים עלו בכ-6.5% ושנה לאחר מכן הם זינקו ב-18%! ב-2022 המחירים האמירו שוב בשיעור דו ספרתי – 11% ובשנתיים שלאחר מכן הם זינקו במעט יותר מ-5.5% בשנה.
הנתונים הללו מעניינים במיוחד בעבורנו – כיצד קרה שהשוק בישראל שנראה לנו הכי ייחודי בעולם למעשה עקב אחר השוק האמריקני גם בנדל"ן? הרי שם לא הייתה מלחמה ארוכה ובעיית העובדים הערבים לא נגעה להם. ובכן, מתברר ששוקי הנדל"ן מושפעים בעיקר ממימון. זאת כמובן בהנחה שהשוק מאמין בעצמו לטווח הארוך ומתברר שאנחנו, כמו האמריקנים רואים גם מעבר למשברים.
אנחנו מאמינים שאנחנו וכאן כדי להישאר, שגידול האוכלוסין יימשך לפחות בקצב הנוכחי ולכן רמת הביקוש תישמר. גם בארה"ב יש מחסור בעובדים וגם שם יש מאבק עיקש על עובדים זרים – על הצורך בהם ועל ההשלכות של יבוא עובדים נוספים. אלא ששם וגם כאן אנחנו מאמינים שיימצאו פתרונות לבעיות הטכניות הללו ולכן בסופו של דבר המשקיע מתעניין בעלויות המימון.
חבר שאל אותי לאחרונה אם זה כל כך משמעותי ייקור של 1% במשכנתה, או שמדובר בעניין פסיכולוגי גרידא. אז כן, זה משמעותי. וכדי לסבר את האוזן – אם לוקחים מיליון שקל, או דולר, ל-20 שנה עלייה של 1% בריבית מתבטאת ב-140 אלף שקל, או דולר, החזר ריאלי, בנטרול המדד. במילים אחרות 1% לבעל משכנתה מתבטא בהתייקרות המימון של 14%!
