שוק הדיור האמריקאי הגיע לנקודת רתיחה. מחירי הבתים רשמו בקיץ שיא היסטורי חדש, הריבית על המשכנתאות עדיין גבוהה, ומשפחה אמריקאית ממוצעת נדרשת להקדיש למעלה מ-40% מהכנסתה לרכישת בית ממוצע.
על רקע זה, הקונגרס אישר את אחת מחבילות החקיקה המשמעותיות ביותר בתחום הדיור זה קרוב לשני עשורים. 21st Century ROAD to Housing Act החוק צפוי להיכנס לתוקף גם ללא חתימתו של הנשיא טראמפ, כל עוד לא יוטל עליו וטו.
מה כולל החוק החדש?
אחד הסעיפים הבולטים ביותר בחוק מגביל גופים מוסדיים גדולים, המחזיקים במאות יחידות דיור, מרכישת בתים חד-משפחתיים.
במקביל, החוק כולל שורה של צעדים שנועדו להקל על הרחבת היצע הדיור: קיצור הליכי סקירה סביבתית, צמצום חסמים רגולטוריים, הסרת מגבלות על סוגי בנייה מסוימים ומתן תמריצים לרשויות מקומיות להאיץ בנייה חדשה.
הפופוליזם: למצוא אשם למשבר, אלא שכאן מתגלה הפער בין הפוליטיקה לכלכלה
המגבלות על קרנות הענק זוכות לחשיפה ציבורית עצומה משום שהן מציגות "אשם" ברור במשבר הדיור. אולם בפועל, חלקם של הגופים המוסדיים בשוק הבתים בארצות הברית קטן יחסית, ובשנים האחרונות אף נרשמה ירידה בפעילותם בתחום.
נראה שהסעיף הזה לא יביא לירידה מהירה במחירי הבתים או בריבית על המשכנתאות, משום שהוא אינו מטפל בגורם המרכזי למשבר – מחסור מצטבר בהיצע דיור שנבנה במשך יותר מעשור.
הפתרון האמיתי נמצא בצד ההיצע
במילים אחרות, החוק משלב שני מרכיבים שונים לחלוטין. הראשון הוא מרכיב פוליטי-פופוליסטי, שמציג מאבק בקרנות הענק של וול סטריט.
השני – ואולי החשוב באמת – כולל רפורמות מבניות שמקלות על בנייה חדשה. דווקא החלק השני הוא שעשוי, לאורך זמן, להשפיע על מחירי הדיור באמצעות הרחבת ההיצע.
כך הגיבו השווקים
גם השווקים הפיננסיים הפנימו במהירות את ההבחנה הזו. לאחר ירידות ראשוניות במניות חברות הבנייה וקרנות הריט למגורים בעקבות ההצהרות הראשונות, התמתנו החששות כאשר התברר שהמחוקקים החריגו מההגבלות את פרויקטי ה-Build-to-Rent, בנייה עם יעוד של השכרה, כך שמודל הבנייה להשכרה ארוכת טווח ימשיך לפעול כמעט ללא שינוי.
הלקח הכלכלי הרחב
המסקנה מהמקרה האמריקאי רחבה הרבה יותר מהחקיקה עצמה. כמעט בכל משבר דיור מתנהל ויכוח ציבורי סביב זהות הרוכשים – משקיעים פרטיים, קרנות השקעה או תאגידים גדולים.
אולם בטווח הארוך, זהות הקונה חשובה הרבה פחות מקצב יצירת היצע הדירות החדשות. כאשר ההיצע אינו גדל בהתאם לביקוש, מחירי הדיור ממשיכים לעלות כמעט ללא קשר לזהות הרוכש.
מבט קצר לישראל
בישראל ניתן לראות תמונת ראי: בעוד שבארצות הברית מופנות ההגבלות כלפי גופים מוסדיים גדולים, בישראל עיקר נטל הרגולציה והמסים הוטל בשנים האחרונות דווקא על המשקיע הפרטי.
בשני המקרים עוסקים בזהות המשקיעים, אך הפתרון הכלכלי נותר דומה: הרחבה עקבית של היצע הדיור היא נדבך מרכזי בדרך לשיפור מידת השגת הדיור.
