לאחרונה הודיע משרד המשפטים כי הוא בוחן שינוי מהותי בכללי תשלום היטלי ההשבחה. לפי ההצעה, במקום שההיטל ישולם בעת אישור התוכניות, כפי שקורה כיום, הוא יידחה עד למועד מימוש הזכויות בפועל – לעיתים שנים רבות לאחר מכן.
היטל ההשבחה הוא מס שנוי במחלוקת, כאשר באזורי הביקוש הוא עשוי להגיע למאות אלפי שקלים. ההצעה החדשה היא אחת משבע סוגיות שיעלו לדיון בצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בתחום. יוזמה נוספת שתיבחן היא קביעת שיעור מס קבוע ממחיר הדירה, שיחסוך פרשנויות ומחלוקות, אך משרד המשפטים מתנגד לכך נחרצות.
הצעת משרד המשפטים היא דרמטית, שכן היא תשפיע על כלל בעלי הנכסים, תדחה תשלומים בהיקף של מיליארדי שקלים לרשויות המקומיות – ולמעשה תאפשר לדחות את התשלום לנצח בחלק מהמקרים. אלא שלמרות כוונותיו של משרד המשפטים, הצעד הזה לא צפוי להוזיל את מחירי הדיור ואף עלול להביא לתוצאה ההפוכה.
כדי להבין את ההשלכות, נבחן דוגמה: נניח שרשות מקומית מאשרת הוספת 20 מ"ר מרפסת לדירה, כאשר כל מטר מרובע באזור שווה 5,000 ש"ח. המשמעות היא שעליית הערך של הדירה היא 100,000 ש"ח, והיטל ההשבחה, המחושב כמחצית מסכום זה, יעמוד על 50,000 ש"ח. כיום, בעל הנכס מחויב לשלם את ההיטל במועד הגשת התוכנית או במכירת הדירה, לפי המוקדם מביניהם.
אם הצעת החוק תעבור, תשלום ההיטל יידחה עד למימוש בפועל. אם לא יוגשו תוכניות בנייה, התשלום לא יחול על המוכר אלא רק על הקונה – וגם אז, רק ברגע מימוש הזכות. כלומר, התוצאה תהיה דחייה ניכרת של תשלום ההיטל.
משרד המשפטים טוען שהדחייה היא צעד צודק יותר, אך ראשי הרשויות המקומיות מתנגדים. כיום, היטלי ההשבחה מהווים מקור הכנסה משמעותי של כ-9 מיליארד ש"ח בשנה, כאשר 60% מסכום זה – כ-5.5 מיליארד ש"ח – מגיע לרשויות המקומיות החזקות. כספים אלה משמשים לפיתוח תשתיות, בתי ספר ומבני ציבור, והיעדרם עלול לפגוע בשירותים לתושבים.
השאלה המרכזית היא האם דחיית תשלום ההיטל מוצדקת. מצד אחד, תוספת בנייה לא תמיד גוררת מידית גידול במספר הדיירים, ולכן אין בהכרח קשר ישיר בין תשלום ההיטל להוצאות העירייה. מצד שני, הרשויות המקומיות מסתמכות על הכנסות אלה לצורך תכנון ארוך טווח.
אך השאלה החשובה יותר היא האם השינוי הזה יביא לירידת מחירי הדיור. התשובה היא לא. היטלי ההשבחה אינם גורם משמעותי במחירי הנדל"ן, ואם כן – אז בשוליים בלבד. מחירי הדירות נקבעים לפי היצע וביקוש, ולא על בסיס תשלומי היטלים. כל עוד הביקוש גבוה והמוכרים יכולים להכתיב מחירים, שינוי מועד תשלום ההיטל לא ישנה את התמונה.
מי שטוען שהשוק משוכלל שוכח שפסיכולוגיית השוק משחקת תפקיד. למשל, אם שכן מכר את דירתו ב-3 מיליון ש"ח לפני שינוי החוק, בעל נכס אחר לא ימהר להוריד את המחיר רק משום שהרוכש יצטרך לשלם היטל השבחה בעתיד.
לכן, אין ספק שדחיית תשלום היטל ההשבחה היא צעד שעשוי להקל על בעלי נכסים, אך אין לראות בו פתרון להורדת מחירי הדיור. כדי להתמודד עם משבר הדיור יש לטפל בראש ובראשונה בהיצע הדירות ולא באמצעים עקיפים כמו שינויי מיסוי.
הכותב הוא רואה חשבון, חבר בקבוצת אליוט ישראל ומרצה במכללה למינהל
