לקראת הסכם בין קק"ל ואקסטל של גארי ברנט. אלפי תושבים, מלונות וגופים מסחריים יגישו בשבועות הקרובים עתירת ענק נגד קק"ל, סביב אחת הפרשות הסבוכות במאבק המשולש בין קק"ל, אקסטל וגארי ברנט, והחוכרים דיירי המשנה – אלפי תושבים שנלחמים על ביתם. המאבק המשפטי מעלה שאלות רבות, חלקן כאלו שלא הגיעו לידי הכרעה לגביהן עד היום, בעיקר סביב שאלת החכירה – אדמות רבות בישראל שמוחכרות לרוב על ידי הכנסייה ואין לדיירים בקרקע בעלות מוחלטת, כאשר כלל הצדדים, ככל הנראה, לא חשבו שידונו מה יקרה בתום חכירת המאה שנה, כל שכן במקרה בו הכנסייה תסכים למכור את הבעלות על הקרקע ליזמים פרטיים ולא למדינה.
שאלות רבות עומדות על הפרק, חלקן על זהותה של המדינה עצמה, חלקן על ציונות ולאומיות: מה תפקידה של קק"ל ומהו מעמד הקרקעות שברשותה? האם קק"ל יכולה לסחור בהן? האם קק"ל היא זרוע עצמאית או שייכת למדינה – והאם על המדינה להתערב כאשר ישנן "בעיות" עם הקרקעות שקק"ל חוכרת ומחכירה? הוויכוח הנוקב עוסק לא רק באדמות פרטיות: על אדמות שקק"ל חכרה מהכנסייה, ועברה מהפטריארך ליזמים פרטיים, עומדים מוסדות ציבוריים כמו מוזיאון ישראל ומרכז מורשת בגין, כמו גם מלונות שהתנו מראש שיהיה המשך חכירה קבוע. מהצד השני עומד כיום איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי ברנט שדרך חברת אקסטל רכש את הקרקעות בסכום עתק של 750 מיליון שקל, והוא דורש שיכבדו את זכויות הקניין הפרטי שלו ושהדיירים ישלמו על הדירות שלהן אם הם ירצו להישאר על הקרקע לאחר שנת 2051 – תאריך פקיעת החכירה.
הנעלם העיקרי במשולש הזהב: קק"ל, המדינה והדיירים: א' למה קק"ל לא מאריכה את האופציה שלה להמשך חכירה – אפשרות שקיימת על הנייר – והולכת עד הסוף במאבק משפטי, אם יהיה, מול אקסטל על גובה התמורה להארכת החכירה? ו-ב' היכן עומדת המדינה בתפוח האדמה הלוהט בלב עיר הבירה – כיצד המדינה לא מתערבת בהכרעה שדורשת חקיקה, ומדוע הצעת חוק שכבר הוגשה ונתמכת על ידי 60 חברי כנסת (44 מתוכם חתמו) מהקואליציה והאופוזיציה – נבלמת לפי שעה על ידי שר השיכון?.
בינתיים בתקשורת דווח על טיוטת הסכם בין קק"ל לאקסטל ישראל שיכלול החלפת קרקעות בין קק"ל ובין גארי ברנט וזאת כדי למצוא פתרון מרכזי לשאלה הסבוכה – פיתרון שלכאורה משאיר את הדיירים לבדם במאבק. גורם המעורה בפרטים, דוחה את הדיווח בתקשורת על הסף, ומבהיר במפורש כי אכן מתקיימות שיחות בין קק"ל ובין נציגי ברנט, אך אין עדיין כל הסכם ולא טיוטת הסכם – אדרבא, המסמך היה נייר עבודה בלבד ובדגש לא נכתב עליו שזו טיוטת הסכם – למרות הדיווח בתקשורת. אותו גורם בכיר מבהיר לאתר ערוץ הכלכלה כי כל הסכם, במידה ויושג כזה, יכלול את טובת הדיירים כרכיב עיקרי, והוא אף יוצג לדיירים בצורה מסודרת ולא דרך הדלפות בתקשורת ובמחשכים.
הצעת חוק חכירה הוגנת – מדוע שר השיכון בולם את הצעת החוק?
נתחיל מהסוף: בינואר 2023, חברת פיתוח הנדל"ן האמריקאית אקסטל של איש הנדל"ן היהודי גארי ברנט רכשה את האדמות המרכזיות בשכונת רחביה והסביבה שכוללת כ,1,000 יחידות דיור, בתי מלון, מבני ציבור ומוסדות, כמו גם שטחים פתוחים ויותר מתריסר מגרשים לפיתוח. עסקת הענק שהייתה בהיקף של 750 מיליון שקל, כללה את הקרקעות שמוחכרות לקק"ל עד שנת 2051. ההסכם בין קק"ל לפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית נחתם בשנת 1950 ל-100 שנה ולאחר מכן קיימת אופציית הארכת חכירה "לתקופה נוספת של זמן". בשנת 2016 התרחשה הדרמה הראשונה לאחר רכישת הקרקעות על ידי חברת ניות-קוממיות בסכום של 114 מיליון שקל.
במהלך 2023, דיירים רבים ניסו להתאגד במאבק נגד העסקה. על הפרק: דרישה של ברנט לפינוי של התושבים עם סיום זמן החכירה, או בתמורה לתשלום על הדירות שברשותן. במהלך 2023 ניתנה הצעה לתושבים בכ-5,000 שקל למ"ר, אך לפי שעה טרם נמצא פיתרון על ידי המדינה או העירייה. מדובר בשכונות בלב ירושלים כמו רחביה, טלביה וניות. בקרקעות ישנן אלף יחידות דיור, בתי מלון, בתי ספר, מוסדות ציבור, נכסי מדינה ושטחים פתוחים.
הדיירים כחלק ממאבקם החלו לקדם את הצעת חוק חכירה הוגנת, שנתמך על ידי עשרות חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה. בדברי הסבר על הצעת החוק נכתב כך: "החוק המוצע נועד להשלים את החסר בחוק ולייצר איזון בין שתי זכויות קניין – זכות הבעלות של בעלי הקרקעות וזכות החכירה של החוכרים כנגד הטענה של הבעלים לפגיעה בזכות הקניינית שלהם עומדת טענת החוכרים לפגיעה בפועל בזכות הקניינית שלהם ובציפייה הלגיטימית שהחכירה תוארך. איזון ראוי בין שתי הזכויות הללו יגשים את דרישת ההגנה על הזכות לקניין".
בהצעת החוק נשענים המשפטנים מטעם החוכרים על הדין הבריטי, כפי שבבית המשפט שם יישמו בשנות ה-80' במאה הקודמת את זכויות החוכרים – גם כנגד טענות הבעלים לזכויות קניין. החוק בעצם מרכיב שלושה נדבכים מרכזיים: א' חוכרים לדורות יוכלו להאריך את החכירה תמורת תשלום של 5.5% מערך הקרקע. ב' זכות ראשונים לחוכרים לרכישת הקרקע באם הבעלים רוצה למכור אותה. ג' פתירת בעיית המיסוי: הארכת החכירה תהיה פטורה ממס על הדירה.
לשאלת הפגיעה בקניין רטרו-אקטיבי, אומרים במטה החוכרים המלונות ושטחים ציבוריים ומסחריים כי גם בבריטניה בשנות ה-90' עתרו כל בעלי האחוזות נגד הקניין הפרטי שלהם והזכויות שלהם לעשות בקרקע שלהם כרצונם, אך העליון בבריטניה ולאחר מכן בית הדין האירופאי לזכויות אדם דחה את טענותיהם בכך שגם לחוכרים יש זכויות קניין. בכך בעצם קיבל בית המשפט את הטענה שחוכרים שנמצאים על הקרקע שנים רבות, השביחו אותה, פעלו בה, וראו בה כחלק מחייהם, גם להם יש זכויות שצריכות להישמר.
על הטענה שתהיה בכך פגיעה בטייקון הנדל"ן גארי ברנט ששילם סכום עתק על הקרקעות, והצעת החוק בעצם תותיר אותו עם סכום דל בלבד כנגד ההשקעה, אומרים במטה כי הצעת החוק הונחה על שולחן הכנסת עוד בטרם רכש ברנט את הקרקעות, ולמעשה זו "עסקה ספקולטיבית" כי הוא ידע שישנה הצעת חוק שאולי תסנדל את בעלותו על הקרקעות אל מול זכויות הדיירים, כמו גם ההשקעה הגדולה רחוקה מאוד משווין, וגם ניות-קוממיות רכשו את הקרקע מהכנסיה בסכום של 72 מיליון שקל. במטה מעלים את האפשרות שזו הסיבה שהבנקים בישראל נמנעו ממימון רכישת הקרקעות, לאור הסיכון האפשרי באם תעבור חקיקה שתסדיר את הקרקעות.
על פי דיווחים בתקשורת, הצעת החוק חכירה הוגנת הועלתה לוועדת שרים לחקיקה אך נבלמה על ידי מוטי בבצ'יק – ראש המטה של שר השיכון והבינוי גולדקנופף. על פי דיווחים בתקשורת מחודש מרץ האחרון, שר המשפטים יריב לוין דחף פעל לקדם את החקיקה אולם מי שתקע את ההצעה היה בבצ'יק וזאת משום שחוק הגיוס עדיין לא נפתר. על פי הדיווחים, בעימות הסוער שהיה בין בבצ'יק ללוין, נאמר במפורש שהחקיקה של חכירה הוגנת נעצרת בגלל חוק הגיוס שלא מתקדם. בנוסף: לטענת מטה הדיירים, מוטי בבצ'יק אף נפגש עם גארי ברנט – אך לפי שעה לא ניתן לאמת את הדברים. בכך למעשה, הפיתרון החקיקתי שהיה פותר את תסבוכת הדיירים, ואף מביא חבל הצלה לקק"ל, לא מקודם לאור שיקולים בין-מפלגתיים. מלשכת שר השיכון לא התקבלה תגובה, והיא תובא לכשתתקבל.
הפגישה שהתפוצצה בין קק"ל ובין נציגי המטה
לפני כחודש, ב-12.5, נערך כנס "חוכרי קק"ל" ובו נפגשו הדיירים ונציגי השטחים המסחריים ל-"הצגת מיצוי הליכים מול הקרן הקיימת לישראל והרשויות הרלוונטיות, כהכנה להגשת עתירה". בכנס התמקדו הפעילים דווקא נגד קק"ל, עם הטענה: מדוע אינה מאריכה את החכירה וזהו, כפי האופציה שניתנה לה. נכון, גארי ברנט לא יוותר בקלות והמאבק יילך לבית המשפט, אך מטה החוכרים המלונות ושטחים ציבוריים ומסחריים אומרים אומר שבמקרה כזה כאשר קק"ל כנציגה של המדינה תהיה בהליך כזה, הפסיקה נוטה לטובתה.
מתוך הכנס במלון ענבל. באדיבות המצלם
נסביר: החוזה שנערך בין קק"ל ובין הכנסיה נערך בשנות ה-50' והוא חסה תחת הדין הבריטי לפני חוק החוזים שנחקק עשרים שנה לאחר מכן. גם בתוך החוזה עצמו ישנה מחלוקת איך מפרשים את הדין הבריטי, כולל הסוגיה המכרעת: מהו אורך המשך החכירה ומהי העלות. על פי החוזה, במידה ולא יוסכם הסכם החכירה, מוסכם שנשיא בית המשפט העליון ממנה נציג שיקבע את גובה העלות. נכון להיום משלמת קק"ל לברנט 34 אלף דולר בלבד לשנה – וזאת אל מול מיליארדי דולרים אותם מצפה ברנט להרוויח מהעסקה. הפער הוא בלתי נתפס.
כמה ימים לאחר הכנס, נפגשו נציגי מטה החוכרים המלונות ושטחים ציבוריים ומסחריים עם נציגי קק"ל. בפגישה נכחו: שימי בר און מ"מ מנכ"ל קק"ל והיועץ המשפטי, דוד מזרחי – מ"מ מזכיר החברה ומנהל מכלול מקרקעין, אמיר ביידא – מנהל אשכול מפ"ק בלשכה המשפטית, ושני עורכי דין ממשרד מיתר המייצגים את קק"ל: אלון גלרט ורועי דלח. מהצד השני נכחו נציגי מטה החוכרים המלונות ושטחים ציבוריים ומסחריים, ביניהם גם עורך הדין של המטה – עו"ד אילן סופר, יחד עם עו"ד אלעד בקר. גם נציגי המלונות נכחו בפגישה ביניהם מלון ענבל ורשת מלונות פרימה.
הפגישה התלהטה מהר מאוד, ונציגי המטה הטיחו בקק"ל האשמות קשות עד כדי אמירות כמו שחיילים עבריים נהרגו על האדמות האלה ועכשיו מספסרים אותן בדם. הדברים הובילו לאמירה ברורה מצד נציגי קק"ל שיש להרגיע את הרוחות, אך דוד מזרחי כן יצא מהפגישה בזעם בעקבות הדברים. נציגי המטה טוענים שמזרחי עצמו נגוע בניגוד עניינים כפי שהוא עצמו כתב בהסדר למניעת חשש לניגוד עניינים בכך ש-"נודע לי כי אחייניתי רכשה דירה בקרקע המצויה בקרקע שהייתה בבעלות הפטריארכיה". בקק"ל מסרו לאתר ערוץ הכלכלה על הטענה הזו כי "ראשית, בנוגע לשאלה אודות דוד מזרחי – למזרחי אין כל ניגוד עניינים בין פעילותו בנושא מטעם קק"ל ובין עניינים אחרים, הדבר הוצהר על-ידו במסגרת הסדר ניגוד העניינים שיש לו בקק"ל ונקבע ע"י הייעוץ המשפטי שבחן את הנושא כי אין כל מניעה שיעסוק בכך". בנוסף, גורם בכיר המעורה בפרטים אומר לנו שאין בדבר כלום, גם אם אחיינית של מזרחי אכן יש לה דירה, אז מה הספקולציה? שיהיה מסמך סודי שיסדיר את מעמדה מול האחרים? הרי אין לדברים שחר.
במהלך הפגישה, העלו נציגי המטה את "השמועות" על כך שיש הסכם מתגבש, והסכם גרוע כלשונם, ובקק"ל הכחישו שיש הסכם וששום דבר כזה לא עומד על הפרק. לאחר הדיווחים בתקשורת שלשום על כך שישנה טיוטת הסכם, הדיירים זעמו וקראו לכך "הסכם כניעה", לא פחות ושהוא מותיר אותם לבדם מול ברנט. הדיירים אומרים שהם צריכים לפנות לקק"ל בלבד, שהיא החוכרת המרכזית, שהדירות נרכשו או נמכרו תחת חסות קק"ל, ושהיא לא יכולה "לצאת" מהמאבק ולחתום על הסכם העברת קרקעות מול ברנט ולהותיר אותם לבד.
ממה קק"ל חוששת? שואלים נציגי המטה, יש לה הרי אופציה להאריך. ישנן גם קרקעות פנויות רבות בשטחים של ברנט ואפשר להגיע להסכם איתו על אותן קרקעות בלבד בהן הוא יוכל להקים אלפי יחידות דירות ולהרוויח יפה. אבל לפי ההסכם שפורסם, ברנט יקבל הכול: גם קרקעות בנויות וגם קרקעות פנויות בשווי מיליארדים.
ניתן לשער, שעמדת קק"ל מציגה את התרחיש הקיצוני בו תהיה הארכה ונציג נשיא העליון יכפה עליהם לשלם סכומי עתק לברנט, ואין מי שייצא בהוצאות האלה. כן גם יש לדון בהשלכה הרוחבית של הצעת החוק שדוחפים נציגי המטה שיש להן השפעות רבות לא רק על המקרה הספציפי בירושלים אלא על אדמות רבות של חוכרים מהכנסיה ברחבי הארץ.
גורם בכיר המעורה בפרטים מבהיר לאתר ערוץ הכלכלה שאין שום הסכם, וגם פרטי נייר העבודה שישנו בין קק"ל ובין ברנט ולכאורה פורסם בתקשורת, אינו מדוייק בלשון המעטה. בקק"ל הרי התייעצו עם מומחים משפטיים שהעלו את האפשרות המשפטית של הנושא המורכב הזה שייתכן ויהיו לו השלכות עתק על קק"ל כמו גם על הדיירים, והסיכון הוא לא קטן כמו שמציגים הדיריים.
עתירה נגד קק"ל
בינתיים מתקדמים מטה החוכרים המלונות ושטחים ציבוריים ומסחריים בהגשת העתירה לבג"ץ נגד קק"ל, שיכלול מאות חוכרים שקיבלו ייפוי כוח גם מלונות ומוסדות ציבור, וזאת דרך עו"ד אילן סופר המייצג את המטה. המטה אף מעלים תמיהה על הדלפת המסמך לתקשורת על ההסכם המתגבש בין קק"ל לברנט רגע לפני הגשת העתירה. בעתירה לבג"ץ טוענים במטה כי קק"ל יכולה להאריך את החכירה, והם רוצים להבין מדוע אינה עושה זאת כדי למצוא פיתרון לבעיית הנדל"ן הסבוכה. העתירה תוגש כבר בשבועות הקרובים.
כאמור, גורם בכיר המעורה בפרטים מבהיר לערוץ הכלכלה כי אין עדיין הסכם אלא רק שיחות, והוא מוסיף כי כל הבנה שתושג תכלול את טובת הדיירים כרכיב מרכזי והוא יוצג – אם יושג – לדיירים. מה שפורסם בתקשורת היה נייר עבודה בלבד ולא טיוטת הסכם.
מקק"ל נמסר לכתבה: "בנוגע לשאלה אודות דוד מזרחי – למזרחי אין כל ניגוד עניינים בין פעילותו בנושא מטעם קק"ל ובין עניינים אחרים, הדבר הוצהר על-ידו במסגרת הסדר ניגוד העניינים שיש לו בקק״ל ונקבע ע"י הייעוץ המשפטי שבחן את הנושא כי אין כל מניעה שיעסוק בכך. קק"ל איננה מנהלת נושא מורכב זה בתקשורת וזאת בשל המורכבויות הרבות הקיימות. קק"ל מקדישה משאבים רבים, גם בימים אלה ממש, על-מנת להתמודד עם נושא מורכב זה ולהגיע לתוצאה המיטבית, תוך הבנת ובחינת כלל המורכבויות והשיקולים השונים, לרבות השיקול הציבורי, ובראשם טובת הדיירים, חוכרי-המשנה".
הדיירים שבמאבק מתמשך נגד ברנט מאז העסקה, היו המומים מהדיווחים בתקשורת על העסקה של קק"ל, ואומרים שזה נוגד את כל מה שקק"ל הבטיחה בשנתיים האחרונות, ולא מסתירים את תחושת ההלם וההפקרה מצידה של קק״ל: "לפי הפרסומים, מדובר בהסכם כניעה מביש עם ריח רע מאוד בלשון המעטה. ברנט מקבל 'במתנה' שטחי ציבור וקרקעות פנויות בשווי של מיליארדי שקלים תמורת כלום ושום דבר. קק"ל אינה יכולה להפקיר את הדיירים לגורלם וחשופה לתביעות של מיליארדים. הדבר הזה לא יעבור מבחינה ציבורית ולא יעבור מבחינה משפטית".
מלשכת שר השיכון והבינוי לא התקבלה תגובה.
קק״ל = דרעי = שחיתות
בהצלחה לכל אלה שקונים מקנדה ישראל בשדה דב. כששאלתי אותם לגבי החכירה אמרו שלא יהיה דבר כזה , חכו חכו.