זינוק חד בעסקאות הנדל"ן בדצמבר: באר שבע מובילה במכירות

שוק הנדל"ן הישראלי חווה פריחה בדצמבר 2024, עם זינוק חסר תקדים במספר העסקאות, בעיקר ברכישת דירות חדשות. לפי נתוני משרד האוצר, החודש נרשמה קפיצה של 111% במספר הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה לדצמבר 2023. סך העסקאות הסתכם ב-11,261 דירות, רמה שלא נראתה מאז מרץ 2022.

השינוי המרכזי בשוק נובע מציפיות הרוכשים להעלאת שיעור המע"מ בינואר 2025, דבר שהביא רבים למהר ולסגור עסקאות לפני כניסת השינוי לתוקף.

גם ההטבות המיוחדות שהציעו קבלנים תרמו לעלייה החדה ברכישות, כאשר יותר מ-68% מהעסקאות בחודש זה היו רכישות "על הנייר" – כלומר, דירות שטרם נבנו. קבלנים העניקו הנחות, דחיית תשלומים והלוואות בתנאים מיוחדים, דבר שתרם להגברת הפעילות בשוק.

במהלך דצמבר נמכרו 5,881 דירות חדשות, מהן 4,492 בשוק החופשי, ללא סבסוד ממשלתי. מדובר בגידול משמעותי של 102% לעומת השנה הקודמת. לצד זאת, בשוק היד השנייה נרשמה עלייה של 63% בלבד, כאשר רק 5,380 דירות נמכרו בפלח זה.

בפילוח לפי אזורים, בולטת במיוחד העיר באר שבע, שבה נמכרו 1,106 דירות חדשות – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות ה-2000. גם אזורי המרכז ורחובות רשמו עליות משמעותיות, בעוד שאזורים פריפריאליים כמו טבריה ונצרת נותרו מאחור עם גידול מתון בלבד.

לאחר תקופה של נסיגה, משקיעי הנדל"ן חזרו לשוק בהיקף רחב. בדצמבר נרכשו 1,892 דירות להשקעה – עלייה של 77% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, חלקם היחסי בסך העסקאות נותר נמוך בהשוואה לשנים קודמות, ועומד על 16.8% בלבד, נתון המשקף את ההכבדה הרגולטורית שהוטלה עליהם בשנים האחרונות.

המכירות מצד משקיעים גם הן רשמו עלייה משמעותית, עם 1,838 דירות שנמכרו – גידול של 78% בהשוואה לשנה שעברה. נתון זה עשוי להצביע על כך שחלק מהמשקיעים מנצלים את הביקוש הגבוה כדי לממש רווחים ולמכור נכסים.

הגידול החד במכירות הביא את תזרים המזומנים של הקבלנים לרמה הגבוהה ביותר בשנים האחרונות. סך התזרים החודשי ממכירת דירות חדשות, בניכוי תשומות, עמד על 15.5 מיליארד שקל – סכום גבוה משמעותית מהממוצע השנתי.

ממצא מעניין נוסף הוא שניתוח עסקאות המע"מ מראה כי קבלנים רבים הקדימו לקבל תשלומים על דירות שטרם נמסרו, כדי ליהנות משיעור מע"מ נמוך יותר לפני העלאתו. משמעות הדבר היא שחלק מהתשלומים עבור דירות אלו יבוצע במועד המסירה, דבר שעשוי להוביל לשינוי בדינמיקת תזרים המזומנים בשוק בעתיד הקרוב.

המומחים מעריכים כי גל הרכישות המאסיבי של דצמבר 2024 עשוי להוביל להאטה מסוימת ברכישות בחודשים הראשונים של 2025. עם זאת, אם הריבית תמשיך להיות ברמה גבוהה והמחירים יוסיפו לעלות, ייתכן שנראה חזרה למגמת התקררות בשוק.

ההיצע המצומצם של דירות חדשות, לצד השפעות כלכליות ורגולטוריות, עלול להביא להמשך מגמת ההתייקרות של מחירי הדיור בטווח הארוך. מנגד, אם הממשלה תפעל להגדלת ההיצע ולתמיכה ברוכשי דירות ראשונות, ייתכן שנראה שינוי משמעותי במגמות השוק בשנים הקרובות.