לבטל את מס הרכישה על דירה שנייה

הדיון הציבורי על מחירי הדיור שוב מבעבע. יש הסבורים שהשוק מדשדש, אחרים טוענים כי מדובר ביציבות איתנה. אך מתחת לפני השטח, חוזרת אותה טעות ישנה: ההתייחסות למשקיעי נדל"ן כבעיה שיש להילחם בה, ולא כהזדמנות שיש לרתום לטובת המשק.

דווקא ברגעים אלה, כשהביקושים נחלשים ויזמים שוקלים להקפיא פרויקטים, נדרשת חשיבה חדשה. על המדינה לאותת שהיא רואה בהון הפרטי מנוע צמיחה, ולא מכשול. הדרך הפשוטה והנכונה לעשות זאת היא לאפס את מס הרכישה על דירות להשקעה. זהו צעד שיכול להחזיר לשוק את הכסף והאמון שהוא כה זקוק להם.

ישנה הסכמה רחבה בציבור על הצורך בהגדלת ההיצע. אך באותה נשימה, משרד האוצר פוגע פעם אחר פעם בכלים המרכזיים להשגת יעד זה. המס המוגדל על רכישת דירה שנייה, שעומד כיום על 8%, מרתיע משקיעים ומהווה מחסום מהותי לכניסת הון לשוק. במקום לרתום את המשקיעים לתהליך ההגדלה של היצע הדירות, המדינה מסמנת אותם כאויבים.

הבעיה היא גם תודעתית. הציבור נשאר תקוע בנרטיבים ישנים של "סלידה מעשירים" ו"ספסרות", אך שוק ההשקעות ב-2025 שונה לחלוטין. כיום, למשקיעי נדל"ן יש אלטרנטיבות רבות ונזילות – ממניות ועד קריפטו – וכל ניהול ההשקעה מתאפשר בקלות בלחיצת כפתור. על הרקע הזה, קשה להבין את ההפליה שמייצרת המדינה כלפי ההשקעה בנדל"ן, שמצריכה לעיתים יוזמה, מאמץ וסיכון משמעותיים.

חיסכון הוא פעולה בסיסית, טבעית ונחוצה, במיוחד בעידן של חוסר יציבות גלובלי. דירה להשקעה היא גם מוצר צריכה וגם נכס השקעה – בדיוק כמו קרן נאמנות או תיק מניות. המדינה מכירה בהבדל הזה כשמדובר במיסוי רווחי הון, אך מוסיפה אפליה מובנית באמצעות מס רכישה שנוגע רק לנכסי נדל"ן. התוצאה היא העדפה בלתי מוצדקת לאפיקי השקעה שאינם נדל"ניים.

שוק הדירות בישראל כבר אינו יציב כבעבר, והאמירה השחוקה ש"מחירי הדירות תמיד עולים" אינה בגדר ודאות. ההיסטוריה מוכיחה שגם שווקים חזקים עלולים להיחלש, והאטה בהשקעות עלולה לגרום לכך שיזמים יפסיקו לבנות.

המשקיעים בנדל"ן אינם רק ספקי הון פסיביים. לעיתים הם יוזמים בעצמם תוכניות בנייה, נפגשים עם ועדות תכנון, פועלים לשכנע דיירים, מגייסים שותפים ומשקיעים, ונוטלים סיכונים אישיים ומימוניים. רבים מהם מוצאים עצמם תקועים בפרויקטים שלא התקדמו בשל קשיים רגולטוריים והתנגדויות מקומיות.

השאלה הפשוטה שצריכה להישאל היא: למה? למה אין מס רכישה על מניות טבע או טסלה, אבל יש על דירה שנייה? הרי אין הבדל מהותי – בשני המקרים מדובר בהשקעה שמטרתה תשואה. ההבדל הוא תפיסתי בלבד: בעוד משקיעי הון נתפסים כמנוע צמיחה, משקיעי נדל"ן סובלים מסטיגמה שלילית. הגיע הזמן לשנות את הגישה הזאת.

דירה להשקעה היא לא מותרות. זו דרך אפקטיבית להבטחת עתיד כלכלי, גם למעמד הביניים. מי שרוכש דירה ומשכירה, לא גוזל דירה ממשפחה צעירה, אלא מוסיף דירות לשוק השכירות – דבר שמאזן מחירים ומספק פתרונות מגורים לאלה שאינם יכולים לקנות. מרבית המשקיעים אינם טייקונים, אלא רופאים, מהנדסים, עצמאים ואנשי מקצוע שמבקשים לבנות רשת ביטחון לעצמם ולמשפחותיהם.

כבר כיום מורגשת מגמת נסיגה בשוק. פרויקטים מתבטלים, התחלות בנייה יורדות, והאינדיקציות מצביעות על קיפאון עתידי. הדה-לגיטימציה שמייחסים להשקעה בנדל"ן מרחיקה הון מהשוק, ובכך מקשה על יזמים להניע פרויקטים חדשים.

משקיע שירכוש חמש דירות בפרויקט חדש יכול להיות זה שמאפשר את התנעתו. כשהם יוצאים מהשוק – אין מי שיממן את ההתחלה. האוצר מתמקד ברווח קצר טווח, מבלי להביט על הנזקים ארוכי הטווח. העלויות הכלכליות שייגרמו מהאטה בבנייה יהיו גבוהות בהרבה מהכנסות המס.

המדינה חייבת לאמץ את ההיגיון הפשוט שמובילים בו כל שוקי ההון בעולם: משקיעים אינם אויב – הם שותף. בדיוק כפי שטסלה וטבע זקוקות למשקיעים, כך גם שוק הדיור הישראלי. איפוס הדרגתי של מס הרכישה אולי יגרום לטלטלה זמנית, אך זהו הכיוון הנכון והמתבקש, כלכלית וציבורית.

הכותב הוא עו"ד בתחום המשפחה והנדל"ן וחבר מערכת ערוץ הכלכלה