כאשר יזם או קבלן רוכש קרקע, מדובר לרוב בתהליך ארוך ומורכב, המתרחש שנים לפני תחילת הבנייה בפועל. שוויה של הקרקע בפרויקטים שנמצאים כיום בשלב מכירה נקבע על פי מחירי שוק היסטוריים – במועד הרכישה ולא כיום. לכן, גם אם מחירי הקרקע יורדים כיום, הם אינם משפיעים על מחירי הדירות הנבנות בפועל, שכן עלות הקרקע כבר שולמה בעבר על פי מחיר גבוה יותר.
לעומת זאת, עלויות הבנייה הן רכיב דינמי המתעדכן בזמן אמת. כל שינוי במחירי חומרי גלם, עלויות עבודה, מימון ומיסים מגולגל ישירות למחיר הסופי של הדירה. זו אחת הסיבות המרכזיות לכך שמחירי הדירות ממשיכים לטפס – גם כשהקרקע מוזלת – משום שהגורמים שמשפיעים בפועל הם העלויות המשתנות של ההווה ולא ההוצאה הקבועה מהעבר.
בנוסף, רובן המוחלט של הקרקעות שעליהן נבנים פרויקטים כיום נרכשו לפני שנים במחירים גבוהים. היזמים שילמו מראש את המחיר ולכן אינם יכולים להתחשב במחירים הנוכחיים של הקרקע בעת קביעת מחיר הדירה. לכך מצטרפת השפעה גוברת של מדד תשומות הבנייה, המושפע מהתייקרות מתמשכת של חומרי גלם, עלייה בשכר, עלויות מימון כבדות ורגולציה מסורבלת – כל אלו יחד משוקללים לתוך מחיר הדירה ונוטלים חלק משמעותי הרבה יותר ממחיר הקרקע.
יתרה מכך, גם כאשר מדובר ברכישת קרקעות חדשות, היזמים אינם ממהרים להוריד מחירים. על אף שמחיר הקרקע עשוי להיות נמוך יותר, התחזיות הכלכליות בענף צופות המשך עלייה במדדי עלויות הבנייה – ולכן גם בפרויקטים עתידיים היזמים נוקטים זהירות ואינם מגלמים במחיר הדירה את ההוזלה בקרקע. לכך מתווסף גורם ההיצע – ההתחלות בפועל אינן עומדות בביקוש, מה שמחזק את עמדת היזמים לשמור על מחיר גבוה.
כדי שלירידת מחירי הקרקע תהיה השפעה ממשית על שוק הדיור, נדרשת פעולה רחבת היקף. יש להאיץ תכנון ושיווק של קרקעות מוזלות, על מנת שהשפעת ההוזלה תתממש בפרויקטים חדשים בתוך זמן קצר. בנוסף, נדרש שיפור מהותי בתהליכים הרגולטוריים ובהגברת הוודאות ליזמים, כך שיוכלו לתכנן ולתמחר את הדירות מוקדם ככל האפשר.
לצד זאת, חשוב לפעול לצמצום מדד תשומות הבנייה, על ידי מתן מענקים, פטורים מהיטלים ואגרות, וצמצום עלויות אחרות שאינן קשורות ישירות לקרקע. מדיניות משלימה צריכה לכלול גם הפחתת מיסוי – מע״מ ומס רכישה, לצד עידוד תחרות באמצעות הכשרות, מענקים לסטודנטים להנדסה וייבוא עובדים מקצועיים לענף. כל אלו יחד יוכלו ליצור שינוי אמיתי, לאפשר ירידה מתונה ויציבה במחירים, ולהעניק תקווה מחודשת לרוכשי הדירות.
הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת מרגולין הנדסה וייעוץ
