השקל החזק יוצר הזדמנויות השקעה בנדל"ן אמריקאי

התחזקות השקל מול הדולר בתקופה האחרונה יוצרת הזדמנות ייחודית למשקיעים ישראלים המבקשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם באמצעות נכסי נדל"ן בארצות הברית. בשילוב עם שוק אמריקאי יציב ותשואות אטרקטיביות, מדובר בצומת זמן שעשוי להניב יתרונות מהותיים לטווח הארוך.

לאורך השנה האחרונה השקל התחזק משמעותית מול הדולר, כאשר ביולי 2025 ירד שער הדולר לרמה של כ־3.31 שקלים, לעומת כ־3.82 שקלים באפריל, לאחר הכרזת תוכנית המכסים של טראמפ. ירידה של למעלה מ-15% זו מתורגמת לעלייה ישירה בכוח הקנייה של המשקיע הישראלי. התחזקות השקל נובעת מגורמים שונים: שיפור בתחושת הביטחון בעקבות ירידת המתיחות הביטחונית, התאוששות שוק ההון המקומי וחזרת משקיעים זרים לישראל. תעשיית ההייטק מוסיפה להוות מנוע צמיחה משמעותי, עם גיוסים של כ־9.3 מיליארד דולר במחצית הראשונה של 2025. במקביל, מדיניות הריבית של בנק ישראל נותרה יציבה והאינפלציה ברמת ליבה ירדה לכ־2.5%. מכלול זה מחזק את השקל ומעמיד הזדמנות בפני מי שבוחן השקעות בדולרים.

שוק הנדל"ן האמריקאי מצוי כיום במצב מאוזן יחסית. לפי נתוני Zillow ו-ATTOM Data, מחיר בית ממוצע בארצות הברית עומד על כ־367,969 דולר, עם עלייה שנתית מתונה של 0.8% בלבד, המעידה על שוק בריא שאינו בועתי. שוק השכירות מציג תשואות גבוהות ויציבות, כאשר התשואה הגולמית הממוצעת מהשכרה מגיעה לכ־6.68%, ובפרברים בדרום ובמזרח עשויה אף לחצות את רף ה-10%. כך, מחוז מוביל באלבמה מציג תשואה שנתית צפויה של כ־19%, בעוד מחוז סאפוק בניו יורק מראה תשואה של כ־18%. גם באזורים עם ביקוש יציב למגורים, דוגמת פלורידה, טקסס וקרוליינה הצפונית, ניתן לאתר נכסים המניבים תשואה שבין 8% ל־12%.

הנדל"ן האמריקאי מתאפיין גם בנגישות גבוהה למשקיעים זרים. אין מגבלות רגולטוריות מהותיות על רכישת נכסים בידי אזרחים זרים, ועלויות העסקה נמוכות לעומת השוק הישראלי. לדוגמה, שכר טרחת עורך דין בעסקת רכישה טיפוסית בארצות הברית נע בין 2,000 ל־3,500 דולר, ובדרך כלל משולם על ידי המוכר. בישראל, לעומת זאת, העלות עשויה להגיע לכ־2% מערך הנכס בתוספת מע"מ.

הפער במחירי הנדל"ן בין ישראל לארצות הברית מחדד את הפוטנציאל שבהשקעה מעבר לים. דירת 86 מ"ר בתל אביב נמכרה לאחרונה בכ־1.2 מיליון דולר, ובירושלים מחיר למ"ר עשוי להגיע לכ־18,900 דולר. לשם השוואה, מחיר ממוצע למ"ר באזור איכותי בארצות הברית נע לרוב בין 2,800 ל־6,000 דולר, בהתאם למיקום. במקביל, השוק המקומי מגלה סימני קיפאון: מלאי גדול של דירות חדשות שלא נמכרו מצביע על ירידה בביקוש, בעיקר בשכבות המחיר הגבוהות. משקיעים רבים מחפשים כיום אפיקים חלופיים המציעים לא רק תשואה גבוהה אלא גם יציבות ונזילות. בהיבט זה, הנדל"ן האמריקאי מציע יתרון מובהק.

לצד חולשת הדולר הנוכחית, תחזיות של גופים בינלאומיים דוגמת ה־OECD צופות התחזקות הדרגתית של המטבע האמריקאי בשנים הקרובות. לפי תחזית עדכנית, עד דצמבר 2026 צפוי הדולר לשוב לרמות של כ־3.75 שקלים. אם התחזית תתממש, משקיעים שירכשו נכסים כיום וימכרו אותם בעתיד ייהנו לא רק מעליית ערך הנכס ותשואות השכירות, אלא גם מרווח נוסף מהפרשי שער – שכבת תשואה נוספת המחזקת את הכדאיות של השקעה במט"ח כשהשקל חזק.

משקיעים המעוניינים לנצל את ההזדמנות צריכים לבחון אזורים המאופיינים בצמיחה דמוגרפית גבוהה, יציבות תעסוקתית וביקוש קשיח לשכירות. בין הסגמנטים הבולטים ניתן לציין דיור לסטודנטים, נכסי מולטי-פאמילי, מגורים חד-משפחתיים ומרכזים מסחריים. סקטורים אלה מושכים גם הון מוסדי ומשקיעים מקצועיים בארצות הברית. יחד עם זאת, חיוני לנהוג בזהירות, לבצע בדיקות נאותות יסודיות, לגוון את ההשקעות ולשקול גידור מפני תנודתיות במטבע.

תקופת התחזקות השקל עשויה להוות נקודת כניסה אטרקטיבית לשוק הנדל"ן האמריקאי. כאשר מוסיפים לכך שוק יציב, תשואות נאות ותחזית חיובית לדולר, נוצרת הזדמנות להשקעה מושכלת היכולה לייצר ערך מתמשך.

הכותב הוא מנכ"ל אינווסטו קפיטל