בנק ישראל לא באמת מייצר פתרון ממשי בשוק הדיור

החודש האחרון היה ללא ספק חודש משמעותי עבור שוק הנדל"ן הישראלי. ברקע לנתונים המצביעים על רמת סיכון הולכת ועולה בענף המשכנתאות, החליט בנק ישראל להטיל הגבלה על הטבות הקבלן או בשמן הנפוץ יותר מבצעי 20-80.

לטענת הבנק המרכזי, העלייה הגדולה בהיקף העסקאות הללו מקפיצה את הסיכון בענף ועשויה להוביל בסופו של דבר לתרחיש של מינוף גבוה, אי-פירעון המשכנתא ואיבוד הדירה. לאור זאת, הבנק הטיל את המגבלה על ההלוואות כך שהיקפן לא יעלה על 10% מדי חודש.

אולם אם בוחנים את התופעה לאורך זמן, מבינים שהיא הרבה פחות קיצונית ממה שמתואר. שנת 2024 הייתה השנה היחידה שבה שיעור הלוואות הקבלן היה חריג ביחס לממוצע ועמד על 18% מכלל הלוואות הדיור (16 מיליארד שקל מתוך 94 מיליארד שקל). עד 2024 ולאורך שנים רבות, היקף הלוואות הקבלן עמד על 6%-8%, כך שלא ברור על מה המהומה. 

אלטרנטיבה שעשויה להיות חלופה ראויה להגבלת ההלוואות היא הסדר לסבסוד ריבית. בתרחיש כזה, רוכשי דירות שלוקחים משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנים משלמים סדר גודל של 4.5%-5%. כחלק מסבסוד הריבית, הרוכש ישלם ריבית של 2.5%-3.5% ואת ההפרש הקבלן יספוג כהלוואת היוון מהבנק. זה אולי נשמע מפתיע, אך העלות בין הלוואת היוון להלוואת קבלן זהה.

סבסוד ריבית הוא מוצר מצוין לרוכש אך קיים כיום בשוק בפרויקטים בודדים בלבד.  זאת, מפני שהוא פחות מושך מהלוואת 0% וקשה להסביר אותו ללקוח הסופי שמחפש שלא לשלם משכנתא עד למועד המסירה. יחד עם זאת, אין ספק שאם הרוכשים יבינו את המשמעות הם יצביעו ברגליים.

לאור זאת, נראה שבנק ישראל לא באמת מייצר פתרון ממשי בשוק הדיור אלא מתערב בתנאי השוק – צעד שלעולם יעשה נזק. לראייה, כבר עכשיו על רקע צעדי בנק ישראל אפשר לראות עלייה קלה בריביות שמוצעות בשוק ולכן התוצאה ברורה: הציבור משלם את המחיר. 

הדיור רק יתייקר 

הלוואות הקבלן הן אינן מוצר חדש. כדי להבין את ההשפעה שלהן על שוק הדיור צריך לחזור שש-שבע שנים אחורה. בתקופה זו, דירות יד שנייה היו יקרות יותר מדירות קבלן ועל כל רכישת דירה מקבלן היו ארבע רכישות של דירות יד שנייה. אחד הגורמים שתמכו בכך היו מועד המסירה שהיא בטוח, הרוכשים ידעו בוודאות כיצד השכונה תראה, האם יבנה מגדל בסמוך, וכן העובדה שהמחיר המסוכם הוא סופי ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה או נתון אחר.  

הטבות הקבלן שצברו תאוצה הפרו את האיזון הזה. הן צמצמו את חוסר הוודאות עבור הרוכשים שכן הן גידרו במידה מסוימת את עלויות הרכישה, העניקו ודאות גבוהה יותר ביחס למועד המסירה ובכך הפכו אותן לאטרקטיביות יותר.  לאור מצוקת הדיור הגבוהה בלאו הכי, גם מחירי דירות הקבלן האמירו.
אלא שכעת, כאמור, עם הגבלת הטבות הקבלן, נראה שמחירי דירות יד שנייה ישובו לעלות, בעוד שמחירי דירות קבלן יישארו ללא שינוי או ירדו באופן מינורי. כתוצאה מכך, הסיטואציה שתיווצר היא שמחירי הדיור – מכל סוג – ימשיכו לעלות.  

ככה לא בונים רפורמה

צעד נוסף שבנק ישראל יישם לאחרונה הוא "רפורמת המחזור". על הנייר מדובר ברעיון מעולה. 

הבנקים יעברו למערכות מחשוב חדשות יותר שמאפשרות תקשורת יעילה ביניהם בעת מעבר של ללקוח מבנק אחד למשנהו. כך, הבירוקרטיה צפויה לרדת משמעותית וניתן יהיה לראות יותר מחזורים חיצוניים (מעבר מבנק אחד לשני) מפנימיים (מיחזור משכנתא בתוך הבנק שבו נלקחה במקור). הרקע למהלך הוא נתוני המחזור: בשנת 2024 רוב המשכנתאות שמוחזרו היו פנימיות (כלומר בתוך הבנק) והיקפן עמד על 30 מיליארד שקל. לעומת זאת, היקף המשכנתאות שמוחזרו חיצונית – כלומר בין בנק לבנק אחר – היו 5 מיליארד שקל בלבד – נמוך פי שישה. לכן, על פניו נראה שהרפורמה אכן פתח את השוק והבנקים יתחרו על כיסנו. 

אלא שבפועל, מדובר בצעד שהיעילות שלו מוטלת בספק, מכמה סיבות. ראשית, רפורמות דומות ובפרט זו של ניוד קל של חשבונות לא בדיוק זכו להצלחה גדולה בעבר. שנית, לבנקים ייקח זמן להטמיע את המערכות, כי הרי מעבר להסכמות ומכתבי הכוונות שכרוכות בהשלמת המשימה, הציבור די אדיש לחיסכון האדיר שלו הוא זכאי במסגרת אותה פעולת מיחזור.  נכון שהחסמים אולי ירדו אבל מעבר להקלה בניירת, נדרשת פעולה יזומה של בעל המשכנתא בביצוע שמאות, רישום בטאבו, עדכון ביטוחי חיים במשכנתא החדשה ועוד. הדבר עלול למצוא את משקי הבית שגם ככה קורסים תחת הנטל היום יומי, אדישים למהלך. 

צעדים שבאמת אפשר לבנות עליהם

אין ספק כי תפקידו של בנק ישראל הוא להגן ולשמור על היציבות של המערכת הבנקאית. זה ללא ספק אינטרס וצורך ראשון במעלה. אלא שבאותה נשימה מן הראוי שרגולטור כה חזק, יחד עם רגולטורים אחרים, יסתכלו גם על האינטרס הציבורי הרחב ועל המטרה לשמור על דיור בעלויות הגיוניות – הן מבחינת מחירי הדיור עצמם והן מבחינת עלויות המימון. לשם כך, נדרשת הסתכלות רחבה בהרבה ויישום צעדים פרקטיים ויעילים. או במילים פשוטות, צעדים שבאמת אפשר לבנות עליהם לטווח ארוך – תרתי משמע

הכותב: לירן סלע, מנכ"ל ובעלים סלע השקעות ופיננסים