אחרי ביטול ויזת הזהב לנדל"ן: ההון הישראלי בפורטוגל עובר לקרנות השקעה

ממשלת פורטוגל ביטלה את האפשרות לקבל ויזת זהב תמורת רכישת נכס מקרקעין באוקטובר 2023, כחלק ממאמץ להתמודד עם משבר הדיור המקומי. המסלול שנותר על כנו מאפשר קבלת מעמד תושבות תמורת השקעה של 500,000 אירו בקרנות הון סיכון או Private Equity מאושרות רגולטורית, המפוקחות על ידי הרשות לניירות ערך הפורטוגלית (CMVM), מתוך למעלה מ-50 קרנות כאלה הפעילות כיום בשוק.

מאז ביטול מסלול הנדל"ן, מסלול הקרנות הפך לאפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בתוכנית. לפי נתוני האיגוד הפורטוגלי לקרנות השקעה (APFIPP), סך ההשקעות במסלול זה עמד על כ-260.85 מיליון אירו בין 2019 ל-2024, כאשר שיא ההשקעות נרשם ב-2023 – כ-125.5 מיליון אירו, זינוק של כ-45.5% לעומת 86.6 מיליון אירו ב-2022.

בשנת 2025 נרשם שיא כולל בהשקעות ב-Golden Visa – כ-732 מיליון אירו – ובחמשת החודשים הראשונים של 2026 זרמו למסלול הקרנות עוד כ-283 מיליון אירו, כמעט פי שלושה מהיקף המשיכות (כ-94.7 מיליון אירו) באותה תקופה.

מאז השקת התוכנית ב-2012 נכנסו לפורטוגל דרך כל מסלולי ה-Golden Visa יותר מ-6.6 מיליארד אירו, ולמעלה מ-12,700 משקיעים קיבלו באמצעותה מעמד תושבות. יש לציין שרשות ההגירה הפורטוגלית (AIMA) הפסיקה ב-2023 לפרסם פילוח של הבקשות לפי לאום, כך שאין נתון רשמי על היקף ההשקעה הישראלית הספציפי במסלול – התמונה על מעורבות ישראלית מבוססת בעיקר על דיווחי גופי ייעוץ, קרנות ומשרדי עורכי דין הפעילים בשוק.

למה קרנות ולא נדל"ן

מבחינת המשקיע, להשקעה בקרן יש כמה יתרונות לעומת נדל"ן: היא פסיבית, אינה כרוכה בניהול שוכרים או בתחזוקת נכס, והחשיפה מפוזרת בין מספר חברות או פרויקטים בניהול מקצועי. תקופת ההחזקה המינימלית היא חמש שנים, כאשר משך ההחזקה הנפוץ בפועל נע בין 6 ל-10 שנים, ותשואת היעד השנתית של קרנות אלו מוערכת בדרך כלל בטווח של 7%-15%, בהתאם לאסטרטגיית הקרן ולסקטור.

חשוב לציין ששינוי בחוק האזרחות הפורטוגלי שנכנס לתוקף במאי 2026 האריך את תקופת התושבות הנדרשת לצורך בקשת אזרחות מחמש שנים לעשר שנים (שבע שנים לאזרחי מדינות האיחוד האירופי ומדינות דוברות פורטוגזית). תקופת התושבות הקבועה (permanent residency) נותרה בעינה – חמש שנים – אך מסלול האזרחות המלא התארך משמעותית, ונושא זה שנוי כיום במחלוקת משפטית בפורטוגל, כולל עתירות של קבוצות משקיעים.

הפעילות הכלכלית בליסבון

לצד שוק ההשקעות הפיננסיות, ליסבון ופורטו הפכו בשנים האחרונות למוקד משיכה לחברות טכנולוגיה, בין היתר הודות לעלויות שכר נמוכות יחסית לישראל, קרבה גיאוגרפית וכנס ה-Web Summit השנתי. פעילות ישראלית בשוק זה מתבטאת בכמה ערוצים:

• הקמת מרכזי פיתוח מקומיים על ידי חברות סטארט-אפ ישראליות
• השקעה של גופים מוסדיים ופמילי אופיס בקרנות הון סיכון פורטוגליות, בתחומים כמו בינה מלאכותית, אגריטק ופודטק
• רכישות של חברות שירותים וסטארט-אפים מקומיים על ידי חברות טכנולוגיה ישראליות המבקשות דריסת רגל בשוק האירופי

אורי עצמון, יזם נדל"ן ישראלי הפעיל בשוק הפורטוגלי כבר למעלה מ-25 שנה, מסכם את השינוי: "המשקיע הישראלי שאני פוגש היום כבר לא מגיע עם שאלה על מחיר למ"ר בפורטו. הוא שואל על תיק השקעות, על פיזור סיכונים, על מה קורה בשוק ההון סיכון המקומי. זה קהל אחר לגמרי מזה שהכרנו לפני חמש שנים."

אנרגיה מתחדשת כאפיק השקעה נוסף

תחום נוסף שמושך הון ישראלי הוא האנרגיה המתחדשת. פורטוגל, שנהנית ממעל ל-300 ימי שמש בשנה, קבעה יעדים ממשלתיים להרחבת שימוש באנרגיה ירוקה. יזמים ישראלים בעלי ניסיון בהקמת חוות סולאריות בישראל ובמזרח אירופה מזהים בכך הזדמנות, ומשקיעים בפרויקטים של אנרגיה סולארית, אגירת אנרגיה ומימן ירוק – תחומים שנתפסים כבעלי תשואה יציבה לטווח ארוך, גם בזכות תמריצי האיחוד האירופי.

מה הלאה

השינוי ברגולציה לא צמצם את המעורבות הישראלית בשוק הפורטוגלי, אלא שינה את אופייה: ממימוש נקודתי בנדל"ן למגזרים מוסדיים יותר – הון סיכון, טכנולוגיה ואנרגיה מתחדשת. השאלה הפתוחה כרגע היא מה יקרה למגמה הזו לנוכח שינוי חוק האזרחות שנכנס לתוקף במאי – האם הארכת מסלול האזרחות תרתיע חלק מהמשקיעים, או שתשואת ההשקעה עצמה חזקה מספיק כדי לשמור על הביקוש גם בלי הבונוס של דרכון מהיר.