תיקון 5 לתמ"א 35, שנמצא כעת בשלביו הסופיים, צפוי להביא לשינוי במאות מושבים וקיבוצים בישראל. התיקון החדש מבקש לבטל את המכסה הקשיחה שהגבילה במשך שנים רבות את מספר הדירות ביישובים הכפריים, ולאפשר בנייה נרחבת יותר בהתאם לגודל היישוב, מיקומו הגיאוגרפי ויכולתו התכנונית.
לדברי עו"ד ונוטריון יוסי מוסרי, מבעלי מולטילנד בע"מ, ועו"ד אסף שובלי, מייסד שובלי ושות' בתוכנית "אולפן נדל"ן" עם מור יוגב במשך עשרות שנים הוגבלה ההתפתחות הטריטוריאלית של המושבים והקיבוצים מתוך הנחה שהגידול הטבעי יתרחש בתוך גבולותיהם. הגבלות אלו נקשרו בעבר להחלטות בג"ץ בעניין הקשת המזרחית ולרצון לשמור על גבולות הגזרה הקיימים.
צפו בפאנל:
כתוצאה מהגבלות אלו, יישובים כפריים רבים חוו תהליך של הזדקנות האוכלוסייה ונטישה, ללא כניסה של משפחות צעירות בשל מחסור במקום לגידול טבעי. במקרים רבים הוביל המצב לסגירת גני ילדים ובתי ספר בתוך המושבים והקיבוצים, למרות שהצרכים לדיור ולגידול האוכלוסייה היו קיימים בשטח לאורך כל השנים.
כיצד ישתנו צפיפות הבנייה וגבולות היישובים?
הפתרון שמציע תיקון 5 מאפשר לצרף ליישובים קרקעות סמוכות, המכונות "צמודות דופן", לצורך הגידול הטבעי שלהם. אפשרות זו תתקיים גם אם הקרקעות המצורפות אינן בבעלות המושב או הקיבוץ עצמם. בנוסף, צפיפות הבנייה תשתנה בהתאם לדגם היישוב, כאשר באזורי הביקוש הצפיפות עתידה להתרומם כלפי מעלה באופן משמעותי.
המדינה מבינה כי קרקע היא משאב הטבע היחיד של ישראל ולא ניתן לייבא אותה. לאחר שתיקון 4 לתמ"א 35 העלה צפיפויות באזורים עירוניים, תיקון 5 עושה סדר באזורים הכפריים. במקום בית בודד על נחלה, מדובר כעת על צפיפות של ארבע עד חמש יחידות דיור לדונם, ובאזורים מסוימים אף עד עשר יחידות לדונם.
מהו הפוטנציאל הכלכלי לבעלי הקרקעות?
השינוי התכנוני מייצר הזדמנות כלכלית למי שרוכש או מחזיק בקרקעות חקלאיות צמודות למושבים או לקיבוצים. עם זאת, עו"ד מוסרי מדגיש כי מימוש הפוטנציאל דורש אינטראקציה ותיאום בין בעלי הקרקע הפרטית לבין היישוב עצמו, שכן המושב או הקיבוץ זקוקים לקרקעות אלו לצורך המשכיותם וגידולם הטבעי.
כדוגמה לכך מציגים עורכי הדין את אזור שדה ורבורג, מושב שגידולו נעצר בשנים האחרונות. מחזיקי קרקעות חקלאיות הסמוכות והצמודות ממש למושב יוכלו ליהנות מפוטנציאל השבחה משמעותי בתיאום עם היישוב, כאשר הקרקע החקלאית עשויה לעבור תהליך הפשרה לטובת בנייה שתמשוך אוכלוסייה צעירה ותבטיח את עתיד המקום.
