ישראלים רבים המחזיקים בזכויות קרקע בתוכניות בנייה גדולות נוטים להאמין כי הצעד הבטוח ביותר הוא פשוט להמתין בשקט להתקדמות התוכנית ולשמור על הרישום הקיים. אלא שבפועל, בעלי קרקעות שאינם פועלים להתאגדות מוקדמת עלולים לגלות בשלב חלוקת הזכויות כי הם נותרו לבד, עם רסיסי זכויות ומאות שותפים במגרש התמורה החדש.
עורכי הדין יוסי מוסרי, מבעלי מולטילנד בע"מ, ואסף שובלי, מייסד שובלי ושות', מסבירים בתוכנית "אולפן נדל"ן" בהנחיית מור יוגב, כי המדינה מקדמת כיום תוכניות איחוד וחלוקה מחדש, בדומה למתרחש בעולם. במסגרת זו, החלקה המקורית מבוטלת, וכלל הקרקעות מרוכזות ומחולקות מחדש לצרכי ציבור, פארקים, כבישים ומגרשי תמורה המיועדים לבנייה, כפי שקרה בעבר בתוכנית של בקעת אונו.
צפו בפאנל:
כיצד משפיעה אי התאגדות על שווי הקרקע?
לדברי עו"ד מוסרי, המדינה מאפשרת לבעלי הקרקעות להתאגד ומפרסמת קולות קוראים באתר מינהל מקרקעי ישראל או בדירה להזכיר, המקציבים זמן קצר של חודש או חודשיים לחבור לשותפים. מי שלא משכיל לנצל את ההזדמנות הזו, עלול למצוא את עצמו משובץ על ידי שמאי התוכנית בתוך מגרש עודפים יחד עם מאות בעלים אחרים שאינם מאוגדים.
עו"ד שובלי מדגיש כי במצב כזה, לבעלי הקרקע אין יכולת ממשית לממש את זכויות הבנייה שקיבלו, והם אף אינם מכירים זה את זה. איתור השותפים לבדו עלול להמשך שנים ארוכות, בזמן שקבוצות מאורגנות כבר מקימות בניינים. להערכת המומחים, בעלי זכויות שלא יתאגדו יסבלו מירידת ערך של 30% עד 40% מהנכס שלהם.
הסכנה של הליך פירוק שיתוף
במרבית המקרים, מגרשי תמורה שאין לגביהם הסכם שיתוף מוסדר מגיעים בסופו של דבר להליך של פירוק שיתוף בבית המשפט. כאשר יזם מגיע לרכוש מגרש כזה, הוא מבין שמדובר בנכס בעייתי ומפחית את הצעת המחיר בהתאם. כניסה לעסקה מורכבת ללא הסכמות מוקדמות מורידה את שווי המגרש ומקשה מאוד על מכירתו לצד שלישי.
דוגמה בולטת לכך היא תוכנית חוף התכלת בהרצליה, שבה אושר לאחרונה המתחם הצפוני הכולל 4,000 יחידות דיור, שטחי תעסוקה, דיור מיוחד ומגרשי השכרה לטווח ארוך. משרדם של עורכי הדין מייצג אלפי בעלי זכויות במתחם, ומלווה אותם בריכוז הזכויות מתחילת התהליך ועד סופו, במטרה למנוע מהם להגיע למגרש עודפים שיקשה על המימוש במשך עשרות שנים.
הבעיה מתעצמת עוד יותר בפרויקטים המושפעים מתוכניות המטרו, אשר מעצימות את זכויות הבנייה ומייצרות מגרשים עם מאות יחידות דיור. במגרש שבו ישנם למעלה מ-400 בעלי זכויות שאינם מאוגדים, הסיכוי להגיע להסכמות ללא הסכם שיתוף מוקדם שואף לאפס, והתוצאה הבלתי נמנעת היא פגיעה קשה ביכולת המימוש של הקרקע ובערכה הכלכלי.
