חברות הנדל"ן המניב פרסמו בחודש האחרון את תוצאותיהן לשנת 2024, וזיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות, עם ניתוח על החברות הגדולות במשק בענף, והאתגרים מול מול החזרה ללחימה.
על פי בית ההשקעות, חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג תוצאות טובות עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים, רישום רווחי שערוך חיוביים ושיעורי תפוסה גבוהים, כאשר הבולטות לחיוב היו חברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום המסחר שהושפע לטובה מהישארות ישראלים בארץ בעקבות המלחמה.
בכך, כלל החברות מציגות שיפור ב-NOI מול שנת 2023 כאשר הבולטות לחיוב הן מליסרון, ריט 1 ורבוע כחול עם גידול של כ-14% כל אחת.
במליסרון, השיפור מול 2023 נבע מהנבה לראשונה של בניין לנדמארק A, חתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות, שיפור במדדים התפעוליים, עליית המדד והמשך אכלוס שטחים קיימים. בריט 1, השיפור מול שנה קודמת נבע בעיקר מגידול בהכנסות מנכסים זהים כתוצאה מהנבה של שטחים שהושכרו בתקופה, השפעת המדד על דמי השכירות, הנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושהקמתם הושלמה. ברבוע נדל"ן השיפור בעיקר מעדכון הסכמי השכירות לקרפור, גידול בהכנסות ממבנה המשרדים ברעננה ומהמרכז המסחרי בקרית השרון בעקבות השלמת העסקאות לרכישת הזכויות הנוספות בנכסים הנ"ל, שיפור בתוצאות המרכזים המסחריים ומעליית המדד.
בבית ההשקעות אומרים כי גם ב- FFO אנו עדים למגמה דומה, כאשר כלל החברות הציגו שיפור מול 2023, ובראש ניצבות עזריאלי, מליסרון עם שיפור של 15% וריט1 עם שיפור של 14%. בעזריאלי השיפור נבע בעיקר משיפור בסקטור המסחר ומתחילת הנבה של פרויקט טיקטוק בתחום הדאטה סנטרס. במליסרון עיקר השיפור ב-FFO נבע משיפור ב-NOI, קיטון בהוצאות הנהלה וכלליות ושיווק, וקיטון בהוצאות ריבית ריאלית, בקיזוז גידול בהוצאות מיסים שוטפות. השיפור אצל ריט 1 נבע בעיקר מעלייה ב- NOI בניכוי השפעת העלייה בהוצאות המימון הריאליות.
זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מציין לחיוב גם את רבוע נדל"ן עם שיפור של 11% מול 2023 (בנטרול מכירת דירות) ושיפור של כ- 25% כולל מכירת דירות.
כלל החברות רשמו רווחי שערוך בשנה החולפת: אצל מליסרון השערוכים החיוביים נרשמו בעיקר כתוצאה מהשפעת עליית המדד בתקופה שתרמה 550 מיליון ש"ח, גידול ב-NOI של הנכסים כתוצאה משיפור במדדים התפעוליים, חידושי חוזים ומשיפורי תמהיל שמבצעת החברה והתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס, בניכוי השקעות בנכסים. בעזריאלי, מרבית השערוכים החיוביים נרשמו הודות לסקטור המסחר ונבעו בעיקר מהשפעת עליית המדד על שווי הנכסים וכן בסקטור והדאטה סנטרס, אשר נבעו בעיקר מירידת שיעורי ההיוון.
התמחור הנוכחי לאותן חבורת נדל"ן מניב הוא אטרקטיבי. במסמך השנתי "מבט אל 2025" טענו בבית ההשקעות שתמחור השוק למניות הנדל"ן המניב אופטימי ומתעלם מהסיכונים האפשריים. מתחילת השנה, איבד מדד ת"א נדל"ן מניב כ-9% מערכו, ופרט לגב ים כלל המניות המסוקרות הציגו ירידות שערים כאשר עזריאלי מציגה את הירידה החדה ביותר (כ-16%) מתחילת השנה וזאת בעקבות הודעת ההשהיה על מו"מ להקמת דאטה סנטרס בהיקף של MW120.
נכון לנקודת הזמן הנוכחית, כלל החברות נמצאות בהמלצת תשואת יתר, כאשר בעקבות הירידות מתחילת השנה תשואות ה-FFO של החברות בסיקור הפכו לאטרקטיביות בהסתכלות היסטורית ומול החציון ההיסטורי.
בכך, אומרים בבית ההשקעות, ההערכה היא כי יש להעדיף חברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום המסחר, תעשייה ולוגיסטיקה כגון מבנה, עזריאלי, מליסרון ורבוע נדל"ן, כאשר תחומים אלה הוכיחו את עצמם בשנתיים האחרונות וזאת לאור חזרת הלחימה, המצב בשוק המשרדים וחזרתה של הרפורמה המשפטית אשר עלולה להשפיע על חזרת משקיעים לארץ וכפועל יוצא תשפיע על סקטור ההייטק ושוק המשרדים.
ובשורה התחתונה: למרות השנה המורכבת, חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג תוצאות טובות עם יציבות בשיעורי ההיוון, רישום רווחי שערוך ושיעורי תפוסה גבוהים. כמו כן, מבין החברות שפרסמו תחזיות לשנת 2025, מרבית החברות מציגות צמיחה מתונה ב-NOI וב-FFO כאשר הוצאות המימון ימשיכו להשפיע על השורה התחתונה של כלל החברות.
בסיכום אומר זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות כי למרות תחזיות הצמיחה הנמוכות של החברות, תמחור החברות אטרקטיבי מאוד בעת הנוכחית וזאת בהתחשב בצמיחה מתונה/ירידה בפרמטרים התפעוליים, אך בבית ההשקעות ימשיכו להעדיף חברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום המסחר, תעשייה ולוגיסטיקה כגון מבנה, עזריאלי, מליסרון ורבוע נדל"ן.
