במסגרת משדר מיוחד על שוק הנדל"ן בהנחיית ערן בר טל, ששודר אתמול (ראשון), עלה נושא מבצעי המימון והשפעותיהם על מחירי הדירות בזמן המלחמה, כאשר שוק הנדל"ן חווה טלטלה.
"הלמ"ס מדווח על מדד שקרי – הוא לא מציין את המחיר האמיתי", כך סבר תמיר בן שחר, יועץ אסטרטגי כלכלי, תכנוני ושיווקי. הוא הסביר כי "בשל מבצעי הקבלנים והדירות בהקפה, כאשר משלמים את היתרה במעמד האכלוס, ללא ריבית וללא הצמדה, אנו משתפים בדירות חדשות את 'הקוסמות' של הקבלנים". אלה מגיעים לסדרי גודל הנחות של 10%-15% אחוז ריאלי.
טענות אלה מגיעות לאחר שדוח של משרד האוצר חשף כי הנתונים שעליהם הסתמך בנק ישראל לקביעת שיעור הריבית הם נתוני מאקרו שלא לוקחים בחשבון בעיות אשראי, וביטולי הסכמים. קבלנים נותנים הנחות הרבה יותר גדולות מכפי שרואים בהסכמי המכר בגלל קושי במכירת הדירות למרות ההיצע הגדול. מצב זה עלול להציג תמונה מוטעית של המצב בשוק הנדל"ן.
במסגרת ה-'מבצעים', קבלנים מציעים לרוכשי דירות לשלם מחיר נמוך ממחיר הדירה בעת הרכישה, ולהשלים את היתרה בסוף הרכישה. שיטה זו מגבירה את האטרקטיביות של הדירות, אך יוצרת תחושה שהמחירים עולים, מה שעלול לגרום למחירים לעלות באמת.
ייתכן כי הירידה בהיקף העסקאות משקפת את ההמתנה של הציבור לירידה במחיר. מנגד, ייתכן כי היא משקפת את שחיקת היכולת של משקי הבית לממן רכישת דירה. "שוק הנדל"ן הוא מורכב – המון משפחות וצעירים לא מסוגלים להרשות לעצמם רכישת דירה", כך מציין בן שחר. במקביל, לא ניתן לדעת מה יקרה עם הריבית – הייתה ציפייה כי תהיה בירידה אך ייתכן כי המלחמה תשבש את התחזיות שנים קדימה.
וקטור הפוך לציפייה לירידה הוא ירידה בהיקף הבנייה בשל ירידה בכוח אדם. השוק הזה מייצר בדירות החדשות שוק של 'קוסמות' – יזמים שלא מציגים את התמונה האמיתית על מנת למכור יותר.
אולם, בדירות יד שנייה ניתן לראות את השוק חשוף, ושם נראית ירידה של בין 3%-6%. חלק מזה נובע מכך שבעלי דירות מציגים מחיר ברמה נמוכה יותר מלכתחילה. לפי הערכתו של בן שחר, ככל הנראה לא נראה משבר – מי שיש לו הון ומחפש דירה, כדאי לקנות עכשיו כי אין לדעת מה יקרה שנים קדימה.
בנק ישראל כבר סימן את מבצעי המימון כתחום סיכון ועולות תהיות באשר להיקף הרגולציה והסיכון שהשוק עלול לצבור מתחת לרדאר. "אני לא חושב שכולם מזהים את הסיכון", ממשיך בן שחר. יזמים וקבלנים קטנים עשויים לקרוס או להיבלע על ידי חברות גדולות – בנק ישראל זיהה את זה וביקש לחשוף הרבה פרמטרים.
בן שחר סבור כי אין תמונה רחבה ומדויקת על שוק הנדל"ן אך יש אינדיקציות. לטענתו, שיעור המהגרים ממדינת ישראל במהלך השנתיים האחרונות עלה משמעותית, מה שהוביל את אחוזי השכירות לחצות לראשונה את רף ה-30%. בעלי דירות שעוזבים את המדינה, מרבים להציע את הנכס שלהם להשכרה, מה שמוסיף לשוק השכירות. הערכתו היא שההנחה הריאלית לדירות יד ראשונה הינה בין 10%-15% ומחירי דירות יד שנייה יורדים בשיעור 3%-6%.
