הוויכוח סביב מדד מחירי הדירות עולה מדרגה: דנו בן-חור, יועץ בכיר לסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, הציג היום ממצאים המאתגרים את טענותיהם של בנק ישראל ומשרד האוצר, לפיהן מבצעי המימון בשוק הנדל"ן יוצרים בפועל ירידות מחירים שאינן באות לידי ביטוי במדד מחירי הדירות. לדבריו, מדובר בפרשנות שגויה של הנתונים, אשר מתבססת על הגדרות שונות לשוק הנדל"ן וכוללת הטיות מתודולוגיות מהותיות.
לדברי בן-חור, השפעת מבצעי המימון על מדד מחירי הדירות היא מוגבלת, וזאת משום ששיעור העסקאות הכולל את אותן הטבות מימון – כמו מודלים של תשלום נדחה (למשל 80% בעת מסירה בעוד מספר שנים) – נמוך יחסית בהשוואה לכלל העסקאות הכלולות במדד. ההשפעה הכוללת של ההטבות הללו, כפי שנמדדה בשלוש השנים האחרונות, עומדת על פער של 1.3% בלבד: מדד מחירי הדירות החדשות עלה בתקופה זו ב-21.8% ללא שקלול מבצעי מימון, וב-20.5% כאשר כן שוקללו ההטבות.
הלמ"ס מבססת את נתוניה על רישומי רשות המסים, ומתבססת על מתודולוגיית מדידה קבועה, המתמקדת בדירות חדשות בלבד, תוך הכללה של כלל הדירות שעמדו בקריטריונים להיכלל במדד. לעומת זאת, לפי בן-חור, בנק ישראל כולל גם עסקאות של דירות יד שנייה ומסתמך על מידע שמתקבל ממערכת הבנקים למשכנתאות, בעוד משרד האוצר מתמקד אך ורק בעסקאות של דירות חדשות, תוך סינון קבוצות רבות: דירות בפרויקטים מסובסדים, דירות עם מסירה תוך פחות משנה, ודירות שנרכשו עם הטבות צרכניות שונות. כמו כן, האוצר כולל רק 5 מתוך 10 אזורי מיסוי בישראל. הבדלים אלה מייצרים בסיס שונה לניתוח, אשר מוביל לפרשנויות שונות ואף סותרות.
בכנס השנתי של אתר "מגדילים", שנערך בבנייני האומה בירושלים, הציג בן-חור את ממצאיו תוך שימוש במודל היוון שפותח בפורום שווי הוגן של אוניברסיטת רייכמן. מודל זה מאפשר לתרגם מבצעי מימון לערכים כספיים שניתן להשוות למחיר בפועל. לדוגמה: בעסקת מימון 80:20, כאשר מסירת הדירה צפויה בעוד 3 שנים, ערך ההטבה שקול להנחה של 6.4% ממחיר הדירה. בעסקת 85:15, ההנחה השקולה היא 7.0%. עם זאת, כיוון שחלקן היחסי של עסקאות אלו מכלל העסקאות במדד נמוך, ההשפעה המצטברת על המדד כולו היא כאמור שולית.
בן-חור ציין כי משך הזמן הממוצע בין מועד החתימה על העסקה לבין מסירת הדירה עומד על 3.2 שנים. פרק זמן זה משפיע על אופן חישוב ערך ההטבה, אך גם ממחיש את האתגר במדידה מדויקת של מחירי דירות לאורך זמן, בייחוד כאשר רכיב משמעותי מהמחיר נדחה לשנים קדימה.
בהתייחס לטענות שנשמעו לאחרונה מצד גורמים שונים, לפיהן המדד "מסתיר" ירידת מחירים בפועל, טען בן-חור כי אם תבוצע כעת התאמה במדד לשקלול מבצעי המימון – דווקא לאחר שאלה הוגבלו בעקבות רגולציה חדשה של בנק ישראל – המדד צפוי דווקא לעלות. זאת מכיוון שהפחתת ההטבות תוביל לכך שמחירים ללא הנחה יהפכו לדומיננטיים יותר במדד, מה שישפיע כלפי מעלה על התוצאה.
בן-חור הדגיש כי קיימת חשיבות רבה להבחנה בין נתוני בסיס שונים ולשימוש בשיטות מדידה עקביות. לדבריו, הלמ"ס איננה מתעלמת מהשפעות שונות בשוק, אך מדד מחירי הדירות נבנה על בסיס עקרונות קבועים, שמטרתם להציג מגמה אחידה לאורך זמן. עם זאת, הוא ציין כי מגמת ההתייקרות צפויה להימשך: "אני לא אומר את זה בשמחה, גם הבן שלי רוצה לקנות דירה – אבל הנתונים מצביעים על המשך עלייה."
