מחר (שני) יפרסם בנק ישראל את החלטת הריבית, אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר עבור מאות אלפי משקי בית בישראל. לאחר תקופה ממושכת של עלויות מימון גבוהות, כל הפחתת ריבית עשויה להשפיע לא רק על ההחזר החודשי במסלול הפריים, אלא גם על תמחור המשכנתאות כולו, על התחרות בין הבנקים ועל הנגישות לרכישת דירה.
לפי חישובי התאחדות יועצי המשכנתאות, הפחתת ריבית של 0.25% צפויה להפחית בכ-66 שקל את ההחזר החודשי במשכנתה של 450 אלף שקל ל-25 שנה במסלול הפריים. מאז שיא הריבית ב-2023, הירידה המצטברת בהחזר עשויה להגיע לכ-338 שקל בחודש. עם זאת, גם לאחר ההקלה, ההחזר עדיין גבוה בכ-810 שקל בחודש לעומת התקופה שקדמה לגל העלאות הריבית ב-2022.
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מעריך כי התנאים הכלכליים מאפשרים לבנק ישראל להמשיך במגמת הפחתת הריבית. "האינפלציה נמצאת בתוך תחום היעד, מחירי הנפט בעולם ירדו, הריבית הריאלית עדיין גבוהה והפעילות במשק מתונה יותר. כל אלה יוצרים בסיס נכון להמשך הורדת הריבית ולהקלה על משקי הבית", הוא אומר.
לדבריו, השפעת הריבית רחבה יותר ממסלול הפריים בלבד. "ריבית בנק ישראל משפיעה על תמחור שוק המשכנתאות כולו, ולכן המשך מגמת ההפחתות צפוי להגביר את התחרות בין הבנקים ולהוזיל גם מסלולים קבועים ומשתנים. בסופו של דבר, הציבור יוכל לקבל הצעות משכנתה טובות ותחרותיות יותר".
לא רק מחיר הדירה, אלא מחיר המימון
אבל ההשפעה של החלטת הריבית אינה נעצרת במשכנתאות בלבד. בענף הנדל"ן מעריכים כי סביבת הריבית הפכה לאחד הגורמים המרכזיים שמעצבים כיום את התנהגות הרוכשים, המשקיעים והיזמים, ומשפיעה לא רק על גובה ההחזר החודשי, אלא גם על קצב המכירות ועל מבנה העסקאות עצמן.
לדברי צביקי לפידות, שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון, "הבעיה של שוק הנדל"ן היום אינה מחיר הדירה, אלא מחיר הכסף. לכן גם הפתרון לא צריך להיות הורדת מחירי דירות, אלא הורדת עלות המימון".
בהתייחס להחלטת הריבית הקרובה, לפידות מוסיף כי "כל החלטה של הנגיד, גם אם הריבית תישאר ללא שינוי, משפיעה ישירות על הפסיכולוגיה של השוק. רוכשים לא מסתכלים רק על מחיר הדירה, אלא על ההחזר החודשי, על הוודאות הכלכלית ועל השאלה אם נכון להם להתחייב עכשיו לעסקה ארוכת טווח. בסביבה כזו, מי שיידע להציע פתרון מימון נכון יותר ייהנה מיתרון ברור".
הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות, מוסיף כי המשכנתה הפכה היום למרכיב משמעותי בהחלטת הרכישה. "רוכשים בוחנים את ההחזר החודשי הרבה יותר מאשר את מחיר הדירה עצמו, ולכן הצורך בתכנון פיננסי מדויק גדל משמעותית", הוא אומר. לדבריו, ככל שיועצי המשכנתאות יכירו וישלבו מגוון רחב יותר של פתרונות מימון, ניתן יהיה להתאים טוב יותר את מבנה העסקה ליכולת הכלכלית של כל משפחה.
היזמים מחפשים פתרונות במקום הנחות
האתגר מורגש היטב גם במשרדי המכירות. רוכשים מגיעים, מתעניינים ומשווים בין פרויקטים, אבל ההחלטה הסופית הפכה מורכבת יותר: כמה הון עצמי יידרש, מה יהיה גובה המשכנתה, ומה יקרה אם הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן.
בשוק כזה, מבצעי תשלום אגרסיביים הפכו לכלי נפוץ: תשלום של אחוזים בודדים במועד החתימה ואת עיקר התמורה רק במסירת הדירה. עבור הרוכש זו הקלה, ועבור היזם כלי שמאפשר להמשיך למכור גם בתקופה מאתגרת. אלא שהשאלה היא מי נושא בעלות האמיתית של ההטבה והאם מדובר בפתרון בריא לטווח ארוך או בהנחה סמויה.
אלון יוניאן, מנכ"ל חברת משהב, מזהיר כי "ההמתנה על הגדר לירידת הריבית היא אשליה של חיסכון שעלולה לעלות לרוכשים ביוקר". לדבריו, עם ירידת הריבית הביקושים הכבושים עשויים לחזור לשוק ולדחוף את המחירים כלפי מעלה. "במצב הנוכחי, היזמים אינם יכולים להסתפק בהורדת מחירים פשוטה, אלא נדרשים לספק פתרונות יצירתיים, מתווי מימון גמישים והטבות תשלום מותאמות".
המשקיעים כבר לא קונים אוטומטית
השינוי חד במיוחד גם בקרב משקיעים. כאשר ניתן לקבל בפיקדון בנקאי תשואה של כ־3.5% עד 4%, כמעט ללא סיכון, רכישת דירה להשקעה כבר אינה מובנת מאליה. דירה דורשת הון עצמי גבוה, תחזוקה, התעסקות עם שוכרים ולעיתים גם תקופות ללא הכנסה.
עו"ד גלית טוקר, יועצת אסטרטגית למשקיעי נדל"ן, אומרת כי רבים מתמקדים בשאלה אם הריבית תרד, אך זו אינה בהכרח השאלה המרכזית. "השאלה היא האם זו העסקה הנכונה עבור אותו משקיע. תנאי המימון הם משתנים דינמיים, ולעיתים ניתן לייעל אותם לאורך חיי ההשקעה באמצעות מחזור או התאמות. לעומת זאת, את מחיר הרכישה קובעים פעם אחת בלבד".
לדבריה, מי שממתין עד שכל התנאים יהיו מושלמים עלול לגלות שכאשר הריבית יורדת גם הביקושים חוזרים, ופעמים רבות גם מחירי הדירות עולים בהתאם. "לכן, כדאי לבחון את העסקה כולה, ולא רק את עלות המימון".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק מסר לקראת ההחלטה: "אנחנו כבר ארבע שנים מדווחים ללא הפסק על ההשפעה ההרסנית של הריבית הגבוהה על ענף הבנייה והתשתיות ועל שוק הדיור. נמשך ונמשך האבסורד שבו בצד אחד, הממשלה פועלת ללא הפסק לפגוע במשקיעים בדירות וביזמים שהיו יכולים לבנות אלפי דירות להשכרה בכל שנה, ובכך הביאה לזינוק מחירי השכירות ולעליית מדד המחירים לצרכן.
בצד השני בנק ישראל מפחית את הריבית מאוחר מידי ומעט מידי בשל עליית המדד. את המעגל השוטה הזה חובת הממשלה ובנק ישראל לעצור. בנק ישראל צריך להמשיך להוריד את הריבית ל-2.5% עוד השנה והממשלה חייבת לחתוך את המס על השקעה בדירות להשכרה ולהחזיר את מסלול המס המופחת ליזמים שישכירו דירות לחמש שנים לפחות.
במקביל, להכניס למסגרת מס מופחת ליזמים דירות על המדף שיומרו לדירות להשכרה לחמש שנים לפחות. המדינה חייבת להתאים את התנאים בהם הענף פועל למצב המשק כבר עכשיו".
